Les taux de capitalisation et les TRI inchangés dans l’attente d’une décision sur les taux d’intérêt

Après des augmentations constantes pendant près de deux ans en raison de la hausse des taux d’intérêt, les taux de capitalisation à l’achat, à la revente et les objectifs de TRI (Taux de Rendement Interne) pour les actifs multifamily sont restés inchangés pour un deuxième trimestre consécutif au T2. Cette tendance pourrait être due aux attentes que la Fed commencera à baisser les taux d’intérêt plus tard cette année.

Définitions : Un taux de capitalisation à l’entrée est une estimation du rendement qu’un investisseur peut attendre d’une propriété lors de son acquisition, tandis qu’un taux de capitalisation de revente (ou de sortie) estime le rendement attendu d’un investissement immobilier lors de sa vente. Le TRI estime le taux de rendement annualisé d’un investissement sans tenir compte du financement par la dette.

Selon l’enquête Prime Multifamily Underwriting de CBRE, l’écart entre les taux de capitalisation d’entrée et de sortie a légèrement diminué de 0.11% au cours du trimestre. Le taux de capitalisation à l’entrée moyen pour les actifs multifamiliaux a diminué 0.04% au T2 pour atteindre 4.97%, tandis que le taux de capitalisation de sortie moyen a diminué de 0.05% pour atteindre 5.08%.

“L’écart réduit entre les taux de capitalisation d’entrée et de sortie a repris une tendance à la baisse qui a duré huit trimestres consécutifs du T4 2021 au T4 2023”, indique le rapport. “Le taux de capitalisation de sortie moyen global pour les actifs multifamily ne devrait pas tomber en dessous du taux à l’entrée avant que la reprise des prix ne commence véritablement.”

Les objectifs de TRI ont légèrement augmenté au T2 pour atteindre 7.63%. Toutes sauf trois des 15 marchés étudiés avaient des objectifs de TRI stables ou légèrement plus élevés au T2.

Cinq marchés, dont Boston, Los Angeles, Miami, Philadelphie et Phoenix, ont connu des diminutions modérées des taux de capitalisation à l’entrée au T2, tandis que sept n’ont eu aucun changement. Les taux de capitalisation à l’entrée ont augmenté de 0.25% ou moins dans trois marchés – Austin, Denver et Seattle. Les taux de capitalisation de sortie sont restés inchangés dans 11 marchés, tandis que Boston, Miami et Phoenix ont connu de légères diminutions. Dallas était le seul marché avec une augmentation du taux de capitalisation de sortie, en hausse de 13 points de base, selon CBRE.

Sources : GlobeSt, CBRE