Les tendances à long terme en faveur du secteur du multifamily

Tandis que la plupart des secteurs immobiliers étaient plutôt stagnants au premier trimestre 2023, le segment du multifamily semble traverser les différentes conjonctures avec sérénité. Au-delà des tendances immédiates qui peuvent stimuler les performances régionales, il existe trois tendances à long terme qui devraient influencer positivement l’investissement immobilier sur le secteur des appartements multifamily : l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et les changements démographiques.

Protection contre l’inflation
Au cours des périodes inflationnistes, les propriétés locatives d’habitation, comme les immeubles d’appartements, ont tendance a surperformer les autres segments immobiliers en raison de la nature court terme de ses baux de location (généralement d’une durée de 12 mois). En effet, lorsque les baux résidentiels arrivent à échéance, les augmentations de loyer peuvent permettre de rééquilibrer le rapport entre les revenus locatifs et les dépenses opérationnelles tirées vers le haut par l’inflation. Pour les locataires, l’inflation coïncide souvent avec des salaires qui augmentent et qui leur permettent d’assumer des loyers plus élevés.

Au cours de la crise sanitaire, les loyers à l’échelle nationale ont augmenté de 21%, tandis que les revenus des ménages ont augmenté à peu près au même rythme. L’expansion actuelle des loyers est moins spectaculaire mais ceux-ci continuent de croître de 4,8% sur 12 mois à l’échelle nationale. Bien que les actions de la Fed pour lutter contre l’inflation commencent à générer une amélioration, il est peu probable que l’inflation repasse sous la barre des 2%, niveau ciblé par la Fed, et les catégories d’actifs aux loyers qui peuvent être régulièrement ajustés à l’inflation restent très recherchées.

Taux d’intérêt et demande de logements
Les actifs multifamily occupent une position forte par rapport à d’autres secteurs immobiliers car la demande de logements reste forte et la nouvelle offre est encore extrêmement limitée.

En effet, même si certains marchés connaissent une croissance record de la construction ces dernières années, il continue de subsister une pénurie de logements importante à travers les États-Unis. Selon les dernières recherches de Freddie Mac, les États-Unis sont en pénurie estimée de de plus de 3,8 millions d’unités, et la demande de logements restera nettement supérieure à l’offre dans un futur proche.

La hausse des taux d’intérêt continuera à creuser cet écart. Avec l’augmentation des taux, le coût du capital augmente et la construction de nouveaux bâtiments devient difficile à financer pour les promoteurs. Cela signifie que nous verrons des pipelines de développement plus restreints, rendant un marché, déjà limité en termes d’offre, encore plus tendu.

Démographie et changements d’habitudes
Sur le marché des maisons individuelles, la combinaison de la hausse des taux d’intérêt et de la faible offre, qui maintient les prix des logements élevés, rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile. Ainsi, face au besoin de plus gros apports et de mensualités d’emprunt de plus en plus élevées, les ménages choisissent de louer plus longtemps. D’ici la mi-2022, la part des maisons achetées par des primo-accédants est passée de 34% à 26%, le niveau le plus bas depuis au moins quarante ans.

Moins la propriété est accessible pour de nombreux ménages aux États-Unis, plus les locataires continuent de louer par nécessité, maintenant une demande élevée sur le secteurs des logements multifamiliaux.

De plus, la prochaine plus grande tranche de la population de locataires, la génération Z, opte pour des logements plus petits et plus flexibles près des centres urbains où les nouveaux développements d’appartements à forte densité sont les plus susceptibles d’être situés.

Lorsque les investisseurs ajoutent à ces trois facteurs long terme des tendances plus conjoncturelle comme le télétravail et la croissance du commerce en ligne, qui continuent tous deux à avoir un impact négatif sur les propriétés de bureau et de commerce de détail, l’argument en faveur de l’investissement dans le secteur du multifamily ne fait que se renforcer.

Source : Jacobson Equity