Vers de bonnes opportunités pour les investisseurs immobiliers aux USA en 2024 ?

La société PGIM Real Estate vient tout juste de publier un nouveau rapport sur les évolutions possibles de l’immobilier américain en 2024. Décryptage.

Pour le contexte du moment, “l’immobilier en en train de s’ajuster à des taux d’intérêt élevés, avec des attentes des acheteurs et des propriétaires toujours en recherche d’alignement”, indique le rapport. “Nous estimons que ces attentes ne convergeront pas tant que les valeurs des propriétés ne chuteront pas encore de 10%. Néanmoins, les revenus des biens immobiliers restent résilients. La croissance des loyers aux États-Unis va ralentir, mais restera probablement positive, à mesure que de nouvelles unités sont livrées sur le marché et que la demande se tempère.”

Selon la société, la baisse ne sera pas équitablement répartie entre les différentes typologies d’actifs : “Comme c’est habituel en cas de ralentissement de l’immobilier, le bureau sera le secteur le plus touché. Les biens immobiliers de nécessité (logements abordables, multifamily) devraient s’en sortir relativement mieux que les autres classes d’actifs.”

Si PGMI voit juste, la chute totale attendue du pic au creux sera en moyenne de -24%. En détaillant par type de propriété, le rapport décrit une baisse de -13% pour le commerce de détail, de -17% pour les locaux industriels, de -23% pour les logements multifamiliaux, et de -43% pour les bureaux.

PGIM prévoit une croissance positive des revenus dans tous les secteurs au cours des quatre prochaines années. Cependant, les investisseurs seront intéressés par les secteurs où le potentiel est le plus élevé.

La difficulté à obtenir du refinancement pour les propriétaires emprunteurs liée au fait que de nombreuses banques réduisent le montant des prêts qu’ils souhaitent conserver dans leurs books pourrait générer des opportunités pour les acheteurs dans les prochains mois, selon le rapport.

Avec plus de 1 000 milliards de dollars de prêts immobiliers arrivant à échéance l’année prochaine et en 2025, PGIM prévoit un déficit de refinancement de plus de 300 milliards de dollars. “Les propriétés multifamiliales anciennes rénovées et les actifs value-add dans des localisations attractives seront concernés.”

L’immobilier locatif devrait conserver sa force en tant qu’investissement, car même avec une récente vague de construction, il y a toujours eu un nouveau stock très insuffisant au cours de la dernière décennie, très loin de résoudre la pénurie chronique de logements que connaissent les USA. Une augmentation de la formation de ménages et des coûts élevés pour accéder à la propriété ont créé le ratio own-to-rent cost (différence du coût mensuel du logement d’un propriétaire et d’un locataire) le plus élevé depuis de nombreuses années. Cela a rendu le secteur du locatif plus indispensable que jamais.

Enfin, les secteurs du logement étudiant et des logements pour seniors sont tous deux bien positionnés pour performer également. Du côté des étudiants, il y a eu un rebond de la demande après la pandémie qui “laisse le secteur avec un taux d’occupation sain, préparant le terrain pour une croissance continue des loyers”. Pour les logements pour seniors, les taux d’occupation sont proches des niveaux d’avant la pandémie et l’absorption nette est presque deux fois supérieure à la moyenne des dix dernières années. “Nous prévoyons un retour complet des taux d’occupation d’ici 2025.”

Source : PGIM Real Estate