Analyse lundi 23 mars 2020 : état des marchés financiers et immobiliers Américains.

L’indice de volatilité des marchés boursiers atteint un niveau record, les turbulences semblent renforcer la solidité à long terme de l’immobilier, mais cela reste à confirmer dans les prochaines semaines.

Une volatilité des marchés financiers alarmante :

La correction boursière qui s’opère actuellement incite fortement à un changement de stratégie des portefeuilles. En trois semaines, le S&P 500 a chuté de 30 % avec des mouvements journaliers spectaculaires, à la fois à la hausse et à la baisse. A titre de comparaison, le S&P 500 a chuté de 56 % pendant la crise financière en 2007 et de 49 % au début des années 2000, lorsque la bulle Internet a éclaté. Bien que ce ralentissement soit important et qu’il ne se soit pas encore pleinement concrétisé, l’élan actuel est en grande partie motivé par la peur. À mesure que des informations supplémentaires et des éclaircissements seront apportés, la dynamique du marché devrait commencer à se stabiliser.

Le taux du Trésor à dix ans a été poussé à un niveau record, touchant brièvement 0,42 % le 9 mars. Depuis qu’il a rebondi, le taux du Trésor est sur une trajectoire ascendante. Les turbulences du marché restent élevées, l’indice de volatilité atteignant son plus haut niveau jamais enregistré.

Cela semble confirmer la relative stabilité des investissements immobiliers, tandis que les taux d’intérêt historiquement bas ont suscité une vague d’activités de refinancement. Mais l’impact d’une conjoncture extraordinaire sur l’immobilier se fait généralement sentir avec un décalage. Par conséquent, nous restons à l’affût des évolutions et vous en tiendrons informés.

Des mesures décisives prises par la Réserve fédérale :

La Réserve fédérale prend des mesures décisives pour maintenir la liquidité du marché.

Pour revigorer l’économie en cette période d’incertitude et s’assurer que les marchés des capitaux ne se bloquent pas au niveau national ou international, la Fed a pris des mesures rapides. Le 3 mars, la Réserve fédérale a procédé à une réduction d’urgence de 50 points de base du taux au jour le jour et s’est ensuite engagée à racheter plus de 1 000 milliards de dollars de titres du Trésor.

Après la déclaration d’urgence nationale du président Trump le 13 mars, la Fed a procédé à une nouvelle réduction de 100 points de base et s’est engagée à procéder à un assouplissement quantitatif de 700 milliards de dollars. Cela ramène le taux des fonds fédéraux dans la fourchette de 0 à 0,25 %, où il se situait pendant la majeure partie de la Grande Récession, ce qui permet de maintenir un climat de taux d’intérêt bas pour alimenter les dépenses afin de soutenir la croissance économique.

L’action de la Fed a été si rapide qu’elle a pris Wall Street par surprise, créant ainsi une volatilité à court terme. Mais elle a également démontré sa volonté d’agir rapidement afin de protéger les marchés financiers de grands risques potentiels.

Les investissements immobiliers offrent de meilleurs rendements que les marchés boursiers sur le long terme :

Alors que le S&P 500 a dégagé des performances exceptionnelles de plus de 30 % l’année dernière, la récente correction a montré à quel point ce rendement est associé à un risque de volatilité. Les investissements immobiliers ont quant à eux dégagé un rendement total moyen de 7 % l’année dernière.

La comparaison des deux classes d’actifs sur le long terme démontre les avantages de l’immobilier. Deux investissements immobilier et boursier effectués il y a 20 ans, au début de l’an 2000, ont donné des résultats radicalement différents. Le rendement total moyen de l’immobilier commercial sur cette période a dépassé 359 %, tandis que le S&P 500 a enregistré un rendement de 115 %. Même sans tenir compte de la récente correction du marché boursier, l’immobilier a de loin surpassé la comparaison.

Tendances actuelles de l’investissement immobilier :

Les investisseurs ont réagi à cette conjoncture avec un accroissement de l’activité de refinancement et un intérêt accru (à court terme) pour les acquisitions au niveau national. Cependant, ces données sont nationales et à court terme. Sur le terrain, nous avons observé un recul de l’activité notamment dû au confinement.

L’activité totale de refinancement a bondi au cours de la première semaine de mars, augmentant de 79 % par rapport à la dernière semaine de février. De nombreux acheteurs ont également profité de ce moment unique pour fixer des taux de l’ordre de 2 à 3 %. Le climat de taux d’intérêt bas aidera les investisseurs à obtenir des rendements plus élevés grâce à l’effet de levier.

Alors que certains investisseurs restent sur la touche et attendent une meilleure clarté du marché, d’autres maximisent leurs rendements en s’assurant d’une un coût du capital moins élevé, et couvrent (pour les plus responsables) le risque d’une baisse des valeurs en négociant le prix d’acquisition. En effet, les investisseurs anticipent souvent l’achat de propriétés à prix réduits pendant les périodes d’incertitudes en négociant un “discount” plus ou moins important. Il est encore trop tôt pour mesurer cet effet sur le marché, surtout avec le confinement de nombreuses villes américaines. Comme toujours, nous vous tiendrons informés au fur et à mesure de l’évolution de la situation.

Sources : Marcus & Millichap