Quels sont les différents actifs immobiliers commerciaux aux États-Unis et quelles sont leurs spécificités ?

Dans l’industrie de l’immobilier commercial aux États-Unis, les acteurs ont l’habitude de parler de “Food Group” qui signifie type d’actif. Il décrit souvent la façon dont une propriété est utilisée. Les principales catégories sont les bureaux, le commerce de détail, l’industrie et les immeubles multifamiliaux.

Chaque grande catégorie comporte des sous-spécialités, comme les bureaux médicaux, les magasins à rayons, les grandes surfaces, les centres commerciaux régionaux, les centres industriels flexibles, la distribution, les logements abordables et les logements pour personnes âgées. D’autres types de produits n’entrent pas proprement dans ces catégories et sont considérés comme des catégories d’actifs spécialisés comme les terrains de golf ou les marinas.

Chaque type de produit soulève des questions particulières et nécessite une expertise, de sorte que le propriétaire ont tendance à se spécialiser dans un ou plusieurs types de produits.

Cela oblige souvent les investisseurs à faire appel à des professionnels de l’investissement et de la gestion immobilière. Même les grands fonds ont l’habitude de rester dans les limites d’un seul produit ou d’un seul type de sous-produit.

Étudions un peu plus en détail les principaux groupes.

Immeubles multifamiliaux :

Ce sont des immeubles d’habitations constitués de plusieurs unités qui se distinguent par leur nature et leur taille. Il peut s’agir d’immeubles de grande hauteur, d’immeubles d’habitation urbains, d’immeubles sans étages, d’immeuble touristiques ou de grandes résidences avec piscine, salle de sport et patios extérieurs.

En termes de taille, les immeubles multifamiliaux sont classés de la manière suivante :

• Low Rise (immeuble bas) : 2 à 4 étages
• Mid Rise (élévation moyenne) : 5 à 9 étages
• High Rise (hauts étages) : 10 étages ou plus

Ils sont également classés (de A à D) en fonction de la qualité de la bâtisse, de leurs équipements, de l’état de leurs unités et de leur emplacement géographique. En fonction de la classification de l’actif, l’investisseur attendra un rendement spécifique. Par exemple, un actif D devra offrir rendement net bien supérieur à un actif A pour contrebalancer le risque locatif et le travail de gestion plus complexe.

Une des stratégies favorites des fonds d’investissements est d’acheter un immeuble C ou D dans une zone à potentiel B ou A afin de le repositionner en effectuant des rénovations, en attirant de meilleurs locataires et en changeant la perception qu’a le marché de cet immeuble. Grâce à cette stratégie, les professionnels de l’immobilier cherchent à réaliser une forte plus-value sur les opérations réalisées. C’est ce que l’on appelle le “Value-add” aux États-Unis.

Il est important de noter qu’un actif multifamilial est considéré comme commercial au-delà de 4 appartements.

Au cours des dernières années, les États-Unis se sont de plus en plus urbanisés et les propriétés multifamiliales sont devenues l’actif privilégié des investisseurs institutionnels, notamment grâce à leur potentiel de valorisation très important. En effet, une meilleure gestion et des travaux stratégiques peuvent très rapidement permettre à l’exploitant d’augmenter les loyers. Ainsi, le travail de l’exploitant va influer sur la valeur d’un immeuble multifamilial de plus de quatre unités car elle est déterminée en multiples de ses revenus : c’est ce que l’on appelle « l’Appréciation Forcée ».

Autre point important, les marchés résidentiels multifamiliaux ont une forte tendance à s’apprécier avec le temps grâce aux développements urbains. Aux États-Unis, ce phénomène de développement urbain qui influe sur la valeur immobilière est appelé le « Market Push ».

Immeubles de bureaux :

C’est le lieu où une partie de la population travaille et passe la plus grande partie de la journée. Auparavant, ces immeubles étaient plus faciles à réaménager pour différents types d’utilisation par les locataires, mais ils sont devenus beaucoup plus spécialisés.

En raison des besoins uniques de chaque locataire, des coûts importants sont engagés pour personnaliser les locaux lorsqu’un nouveau locataire emménage. Ces coûts, appelés ” améliorations locatives ” peuvent être modérés pour des changements simples comme les planchers, l’éclairage et la peinture, mais ils peuvent augmenter de façon exponentielle pour les utilisations spécialisées qui nécessitent des améliorations coûteuses aux services du bâtiment comme le chauffage, la ventilation et les systèmes d’air conditionné. Les propriétaires partagent souvent ces coûts avec les locataires en fonction du marché, du caractère unique des besoins des locataires et de ce qu’ils peuvent négocier.

Les propriétaires doivent aussi souvent payer une commission de location aux courtiers en location qui trouvent des locataires pour leurs locaux vacants.

Les améliorations locatives et les commissions de location peuvent représenter une dépense importante pour les propriétaires d’immeubles de bureaux. Ces dépenses peuvent être très dangereuses lorsqu’une propriété est inoccupée. C’est pourquoi les exploitants prévoient généralement à l’avance un compte de réserve pour les dépenses potentielles futures. Selon les locataires, les termes négociés et l’expiration des baux, les flux de trésorerie peuvent être volatiles sur ce type d’actifs.

Les baux de bureaux sont généralement des baux à moyen et long terme (3 à 5 ans ou plus), ce qui signifie que les augmentations rapides des loyers du marché peuvent ne pas se traduire immédiatement par une amélioration des flux de trésorerie. Cette perte de revenus est appelée perte à la location.

Un problème majeur sur ce type d’actifs est que les immeubles les plus anciens deviennent de plus en plus désuets sur le plan fonctionnel. Les entreprises ont maintenant tendance à privilégier les espaces de travail collaboratifs par exemple. Certains immeubles de bureaux se retrouvent inévitablement obsolètes face à l’offre neuve, infligeant à leurs propriétaires de lourdes pertes causées par la vacance locative.

Immobilier de vente au détail :

Les types de commerces de détail les plus courants sont les centres commerciaux régionaux, souvent avec un ou plusieurs grands magasins agissant comme locataires piliers afin d’atirer les gens à l’intérieur. Les autres types d’actifs les plus courants sont les grandes surfaces (avec un seul locataire important), les commerces de détail en bande (centres commerciaux regroupés, souvent dans une bande le long d’une route) et les magasins piliers (une combinaison d’un locataire important et de nombreux petits locataires offrant d’autres services synergiques).

Les immeubles commerciaux, comme les immeubles de bureaux, ont tendance à être loués à plus long terme et nécessitent des améliorations locatives pour réaménager les locaux destinés aux nouveaux locataires et des commissions de location. Bien qu’elles puissent varier fortement suivant le type de locataire, les améliorations locatives pour le commerce de détail sont souvent plus faibles que pour les bureaux.

L’emplacement est tout particulièrement important pour les immeubles commerciaux. Les immeubles doivent être bien adaptés à leur emplacement, capables d’accueillir la bonne combinaison de locataires pour attirer la demande locale. La présence de parkings en quantité suffisante est aussi une problématique prédominante pour ce type d’actifs.

La combinaison de locataires dans un centre commercial est synergique (beaucoup plus que dans la plupart des bureaux), ce qui signifie que perdre un seul locataire important pourrait nuire aux perspectives de tous les locataires d’un immeuble et avoir un impact important sur la viabilité du centre dans son ensemble.

Le commerce de détail est l’une des rares situations dans l’immobilier où le loyer peut être fixé en fonction du succès du locataire. De nombreux baux de vente au détail comportent des clauses de loyer en pourcentage en vertu desquelles une partie des ventes supérieures à un certain seuil est partagée avec le propriétaire. Ainsi, le choix des locataires par l’exploitant va venir impacter directement la valeur immobilière de l’actif, en impactant substantiellement ses performances financières.

Le commerce de détail a été régulièrement affecté par l’évolution des tendances d’achat, notamment ces dernières années avec l’explosion des plateformes de ventes en ligne.

Immobilier industriel :

Pour certains utilisateurs industriels, les propriétés doivent simplement leur permette de poursuivre leurs activités. Mais les actifs doivent aujourd’hui souvent répondre techniquement aux besoins de leurs locataires en leur fournissant suffisamment d’électricité, de courant alternatif ou d’espace. Les locataires nécessitent aujourd’hui des espaces plus flexibles, offrant aux entreprises un emplacement unique pour héberger de multiples fonctions.