Les investisseurs renforcent leur exposition à l’immobilier alors que les marchés actions et obligations deviennent instables

Dans un contexte de forte incertitude sur les marchés financiers, l’immobilier réaffirme sa position d’actif de référence pour les investisseurs. Un nouveau rapport publié par CBRE met en lumière “l’effet dénominateur”, un phénomène qui bouleverse la composition des portefeuilles en période de forte volatilité. Lorsque les valeurs boursières et obligataires chutent, les autres actifs prennent une place plus importante dans les portefeuilles, même si leur valeur absolue ne change pas. Ce rééquilibrage naturel favorise l’intérêt pour l’immobilier, considéré comme plus résilient.

Une stabilité relative malgré les baisses de valorisation

Bien que les valeurs de l’immobilier aient reculé de plus de 10 % en moyenne depuis le début du cycle de resserrement monétaire initié par la Fed, les fondamentaux du secteur restent solides. L’offre reste sous contrôle, car les coûts de financement élevés freinent les nouvelles constructions. Le segment des bureaux, particulièrement touché, affiche une baisse proche de 40 %, mais les autres classes d’actifs (logistique, multifamily, retail essentiel) conservent des bases plus stables.

Des opportunités d’achat renforcées par les comparables equities

CBRE souligne que l’écart entre les valorisations de l’immobilier et celles des actions est aujourd’hui favorable aux investisseurs immobiliers. Depuis la crise de 2008 jusqu’à la période pandémique, les actions bénéficiaient d’une croissance soutenue. Toutefois, la chute des valorisations actions due aux tensions commerciales et au resserrement monétaire remet l’immobilier sur le devant de la scène. Les ratios cours/bénéfices (P/E) comparés à ceux de l’immobilier montrent un avantage compétitif croissant pour ce dernier.

Revenus locatifs plutôt qu’appréciation : une nouvelle réalité

Dans ce nouveau cycle, CBRE anticipe peu de compression de taux de capitalisation (cap rates). Les taux longs devraient rester élevés, ce qui pourrait limiter les gains en valorisation. Les performances viendront donc principalement des revenus locatifs (NOI). Cela signifie que la sélection des actifs deviendra encore plus stratégique. La localisation, la qualité du locataire, les durées des baux et la gestion opérationnelle feront la différence.

Dans un environnement où les politiques fiscales et commerciales (notamment avec la Chine) peuvent faire basculer la donne, CBRE recommande une posture agile et informée. Les opportunités existent, mais elles bénéficieront avant tout aux investisseurs capables d’agir rapidement avec une analyse pointue du marché.

Source : CBRE