Le Multifamily : un secteur dopé par l’attentisme des primo-accédants

Dans un contexte où l’accession à la propriété reste hors de portée pour de nombreux ménages, l’immobilier multifamily continue de tirer son épingle du jeu, soutenu par une forte formation de ménages et une croissance soutenue des salaires réels.

Louer reste bien plus économique qu’acheter

Selon le rapport du premier trimestre 2025 de Newmark sur les marchés des capitaux multifamily aux États-Unis, louer un logement reste en moyenne 1 210 dollars par mois moins cher qu’acheter, un écart bien supérieur à la moyenne historique de 432 dollars. Cela fait maintenant trois ans que cet écart reste exceptionnellement élevé, principalement en raison de taux hypothécaires toujours très hauts.

En effet, les prêts immobiliers à taux fixe sur 30 ans affichent un taux supérieur de 64,2 % au taux effectif moyen sur l’encours de la dette hypothécaire. Cette situation freine considérablement les achats et limite les perspectives de reprise du marché résidentiel tant que les taux ne convergeront pas à des niveaux plus abordables.

Une forte demande portée par la dynamique démographique

Malgré une légère hausse des demandes de prêts immobiliers en début d’année, ces dernières restent faibles : l’indice mesurant ces demandes a chuté de près de 52 % depuis son pic du quatrième trimestre 2020.

En parallèle, la création de ménages reste solide : 1,5 million de nouveaux ménages se sont formés en 2024, portant le total à 8,6 millions sur les cinq dernières années. La croissance réelle des salaires, amorcée fin 2022, se poursuit, tandis que les locataires anticipent une hausse moyenne des loyers de 10,9 % sur les 12 mois à venir.

Résultat : la demande locative dépasse encore l’offre. Sur les 12 derniers mois, le marché a absorbé 707 811 unités, soit 3,5 fois la moyenne historique. Pour le seul premier trimestre 2025, 34 411 unités ont été absorbées — un record absolu sur cette période.

Un marché sous tension, soutenu par un ralentissement de l’offre

La vacance locative nationale a reculé à 5 %, soit 0,50 % en dessous de sa moyenne à long terme. Les 50 plus grands marchés américains ont tous connu une baisse de vacance au premier trimestre, signe d’un marché locatif en resserrement.

Après une période de 18 mois de stagnation, les loyers repartent à la hausse, et cette tendance devrait se poursuivre tout au long de 2025. À noter également : les coûts d’assurance, qui avaient explosé ces dernières années, ont légèrement reculé de 0,2 % au premier trimestre, une première depuis 2018.

Les investisseurs reviennent, soutenus par un accès au crédit plus favorable

L’activité de financement a retrouvé de l’élan début 2025, portée par des taux d’intérêt en baisse, une confiance renforcée dans les fondamentaux du secteur et un recul de la construction. Les ventes d’actifs ont atteint 30 milliards de dollars au premier trimestre, en hausse de 35,5 % sur un an. Sur les 12 derniers mois, le volume s’élève à près de 158 milliards de dollars, un signe clair de la confiance des investisseurs.

Enfin, les véhicules d’investissement privés ciblant l’immobilier nord-américain et lancés entre 2022 et 2024 totalisent 274,5 milliards de dollars d’actifs sous gestion, dont 78,5 milliards ont déjà été déployés. Ce capital en attente important pourrait alimenter une reprise significative de l’activité transactionnelle en 2025.

Sources : Federal Reserve Bank of New York, Newmark