Différer l’impôt sur la plus-value indéfiniment ? C’est possible aux USA sous certaines conditions.

Comment faire et sous quelles conditions ?

Grâce à la section 1031 du code IRC américain, un investisseur peut vendre un bien immobilier, réinvestir le produit de la vente dans un nouveau bien immobilier et différer tous les impôts sur les gains en capital. Ce mécanisme peut être répété indéfiniment sous certaines conditions, ce qui se révèle être un outil patrimonial de taille pour les investisseurs aux USA.

En effet, la section 1031 (a) (1) de l’IRC énonce : “Aucun gain ou perte ne sera comptabilisé lors de l’échange d’un bien immobilier détenu à des fins productives dans un commerce ou une entreprise ou à des fins d’investissement, si ce bien immobilier est uniquement échangé contre des biens immeubles de même nature devant être détenus soit à un usage productif dans un commerce ou une entreprise ou pour un investissement.”

Autrement dit, il est possible de différer autant de fois que souhaité l’impôt sur la plus-value à condition de respecter quelques règles :

• Les biens doivent être de même nature
• L’opération doit être réalisée dans un but d’investissement ou à des fins commerciales
•  La valeur du nouveau bien doit être supérieure ou égale à celle de l’ancien
• L’opération doit être réalisée pour le même contribuable
• La fenêtre d’identification du nouveau bien doit être de 45 jours et la fenêtre d’achat de 180 jours

De nombreuses autres règles et spécificités existent, c’est pourquoi il est grandement conseillé d’être accompagné d’un professionnel compétant pour éviter les erreurs qui annuleraient l’avantage fiscal.

Il existe différents types d’échanges, mais les investisseurs immobiliers utilisent généralement l’échange différé.

L’échange différé, qui est de loin le type d’échange le plus couramment choisi par les investisseurs, se produit lorsque l’échangeur cède le bien original avant d’acquérir le bien de remplacement. Le vendeur doit retenir les services d’un intermédiaire d’échange tiers pour amorcer la vente du bien cédé et conserver le produit de la vente pendant un maximum de 180 jours pendant que le vendeur acquiert le bien de remplacement.

Grâce à cette stratégie, un investisseur dispose d’un maximum de 45 jours pour identifier le bien de remplacement et de 180 jours pour conclure la vente.

Quels sont les avantages sur le long terme ?

Ce processus permet donc aux investisseurs de différer l’impôt sur les gains en capital, de favoriser une croissance significative du portefeuille et d’accroître considérablement le retour sur investissement. C’est une stratégie largement utilisée par divers investisseurs immobiliers, que ce soit sur des opérations de Club-Deal Immobiliers ou des acquisitions en pleine propriété. C ‘est une stratégie de capitalisation optimale des fonds investis sur le sol américain car elle permet d’investir un montant considérablement plus important à chaque nouvelle opération.

Afin de tirer pleinement parti de ces avantages, il est essentiel de bien connaître le processus d’échange et donc d’être conseillé par un professionnel de confiance. Par exemple, une compréhension précise du terme clé de « type similaire » (souvent considéré à tort comme désignant exactement les mêmes types de biens) peut révéler des possibilités qui auraient pu être écartées ou ignorées.