4 Réalités surprenantes du marché multifamilial

Dans son rapport sur les tendances du secteur du marché immobilier multifamilial américain, la société MSCI a mis a disposition de nombreuses données sur la façon dont le premier trimestre de 2023 s’est déroulé par rapport aux années précédentes. Notamment, une forte baisse des transactions et des prix. Mais le contexte est bien plus riche. Vous trouverez dans cet article quatre points majeurs qui ressortent de la récente publication de MSCI.

1. Le trimestre était plus positif qu’attendu
   Au cours des 12 derniers mois, le volume des transactions a baissé de 34%. Alors que le consensus s’attendait à une baisse des prix, le rapport a vu cela différemment. “Ces changements sur le marché par rapport à une période de liquidité excessive (2020 – 2022) masque le fait que le volume des transactions était toujours à un niveau historiquement élevé pour le secteur des appartements au premier trimestre de 2023. Les défis abondent, mais il y a encore des caractéristiques de ce marché qui attirent les investisseurs.”
   
2. Une histoire de sous-allocation
   “Les investisseurs étaient sous-exposés aux immeubles d’appartements et au secteur du multifamily par rapport à d’autres classes d’actifs pendant un certain temps et les investissements et les prix ont augmenté à mesure que l’attractivité s’est déplacée”, a déclaré le rapport. “Il n’est pas encore clair que les investisseurs disposent des allocations qu’ils désirent ; il y a de nombreux éléments en mouvement, malgré un RCA CPPI (indice de MSCI qui suit les mouvements de prix) pour les appartements en baisse de 10,3% par rapport à l’année précédente et le volume de retour à des niveaux moyens. Des changements dans les types d’actifs et les localisations sont également en jeu.”
   
3. Les taux de capitalisation se synchronisent sur les immeubles mid et high rise
   Depuis 2001, il y a eu une variation significative des taux de capitalisation entre les immeubles mid & high rise (de moyenne et grande hauteur) : une différence moyenne de 74 points de base avec un minimum de 40. Mais à partir de 2022, cela a commencé à changer. “Les taux de capitalisation sont en hausse pour le secteur des appartements”, a déclaré le rapport. “Les taux de capitalisation ont atteint 5,0% au premier trimestre, en hausse de 50 points de base par rapport au niveau record de l’année précédente. Les taux de capitalisation ont augmenté davantage pour le segment de marché des mid & high rise : 60 points de base contre 50 points de base. Les deux segments du marché ont atteint le niveau de 5,0% pour le trimestre. À ce stade, ils semblent synchronisés et il n’est “pas clair que le marché reviendra simplement à la tendance d’avant la pandémie”.
   
4. Les moyennes historiques ont été dépassées
   “Un domaine où les actifs multifamily ont surperformé pour le trimestre était le rythme par rapport à la tendance à long terme”, a déclaré le rapport. “Les ventes d’actifs mid/high rise ont totalisé 7,0 milliards de dollars pour le premier trimestre. De 2005 à 2019, les ventes de tels actifs ont atteint en moyenne 5,4 milliards de dollars pour chaque premier trimestre. L’activité est donc supérieure de 30% pour les actifs de mid & high rise par rapport à leur moyenne long terme. Les ventes d’appartements garden sont également élevées, mais les 12,9 milliards de dollars de ventes d’actifs individuels pour le trimestre n’ont augmenté que de 18% par rapport à la moyenne à long terme.”

Source : GlobeSt, MSCI