Décryptage du dernier rapport Cushman & Wakefield concernant le marché immobilier “Multifamily” en Floride du Sud-Est : constat et tendances futures

En moins de 12 mois, le marché des logements “Multifamily” du sud-est de la Floride est passé d’une activité de vente quasi record à quasi nulle, pour revenir à des ventes quasi record. Miami-Dade et Broward ont connu une moyenne record de ventes par lot en 2020 (respectivement 233 000 $ et 225 000 $ par unité), et Palm Beach a enregistré sa deuxième meilleure moyenne historique (170 000 $).

Alors que la région n’a toujours pas récupéré tous les emplois perdus à cause de la pandémie, le modèle de récupération en V s’applique au marché multifamilial du sud de la Floride. En effet, la zone est inondée de capitaux privés nationaux et étrangers cherchant à investir dans le marché “Multifamily”, et cette tendance augmentera encore tout au long de 2021.

Bien que des conditions haussières prévalent, des défis subsistent. Cette semaine, nous avons analysé et résumé les principaux points de la dernière édition du rapport Cushman & Wakefield sur le marché “Multifamily” du sud de la Floride.

Analyse des niveaux de ventes

En 2020, il y a eu 254 ventes de logements multifamiliaux pour un total de 3,1 milliards de dollars (pour la seule Floride du sud-est). Malgré près de six mois sans activité de vente, d’avril à septembre, le volume total des ventes n’a diminué que d’un tiers. Miami-Dade et Broward ont enregistré des ventes moyennes par unité record, tandis que Palm Beach a enregistré la deuxième moyenne la plus élevée.

Les ventes globales ont diminué pour une quatrième année consécutive par rapport au record de 2016. Il y a moins de transactions disponibles sur le marché ce qui a ralenti le volume des ventes. Le plus grand défi est de trouver des opportunités d’acquisition viables avec plus d’acheteurs que de vendeurs sur le marché. Pour la troisième année consécutive, Broward County a dominé l’activité de vente dans la région avec un total de 46,7 %, soit 1,44 milliard de dollars. Le volume des ventes augmentera en 2021, notamment car les acheteurs hors de l’État sont de plus en plus actifs sur le marché.

Environ 75 % de l’activité de vente concerne des produits construits après 1980. L’activité de vente a commencé à se déplacer vers des produits plus récents, car de nombreux immeubles multifamiliaux nouvellement construits ont été stabilisés et vendus à des investisseurs. Avec près de 25 000 unités en construction, ce changement va se poursuive.

Le potentiel de valeur ajoutée est toujours présent, notamment grâce aux augmentations de loyers.

L’arrivée massive des investisseurs hors de l’État

Au début de 2020, les données ont souligné le nombre d’investisseurs new-yorkais à la recherche d’opportunités sur le segment “Multifamily” dans le sud de la Floride. Qu’il s’agisse de se relocaliser ou d’investir, le capital new-yorkais arrive à des niveaux sans précédent. Le même principe s’applique à d’autres investisseurs hors de l’État, notamment la Californie, Washington, le New Jersey et l’Illinois.

En dehors de l’État, les investisseurs en capital privé sont les plus actifs sur le marché. Les transactions de moins de 50 millions de dollars connaissent le plus haut niveau d’activité. Les investisseurs recherchent des retours sur investissement de 6%. Les TRI sont de 12-14%.

Rentabilité des actifs et taux d’intérêts

Au mois de Mars, le taux du Trésor à 10 ans est d’environ 1,4%. Avec un LTV (Loan to Value Ratio) de 70 %, les taux d’intérêt globaux se situent entre 3,3 % et 3,5 %.

La faiblesse record des taux d’intérêt en 2020 a exercé une pression à la baisse sur les taux de capitalisation. Bien qu’ils soient tombés à un niveau presque record durant l’été 2020, les taux plafonds sont alignés avec ce qu’ils étaient avant la pandémie. Les investisseurs sont optimistes quant au retour à la “nouvelle normalité” et tiennent compte de la croissance des loyers. Les taux de capitalisation varient aujourd’hui entre 3,7 % et 4,1 % pour les propriétés de classe A, et entre 4,25 % à 5,25 %. pour les catégories B et C.

Une hausse solide des loyers

Les comtés de Broward et de Palm Beach ont connu leur 12ème année consécutive de loyers records. Les loyers ont diminué de 1,1 % à Miami-Dade en 2020.

Les niveaux de renouvellement restent élevés, les locataires étant moins susceptibles de déménager. En raison de la pandémie, la plupart des propriétaires maintiennent les loyers stables lors des renouvellements.

Les loyers pour 2021 seront largement déterminés par la rapidité avec laquelle le marché du travail s’améliore ou par les mesures de relance supplémentaires.

Analyse de la hausse des taux de vacance en 2020

Les trois comtés ont connu une hausse des taux de vacance en 2020. Le taux de vacance à Miami-Dade est de 7,1 %, à Broward de 7,7 % et à Palm Beach de 7,8 %. La hausse des taux de vacance s’explique par la mise sur le marché de 12 605 nouvelles unités en 2020. L’absorption nette pour la même période était de 7 049 unités, ce qui a entraîné une augmentation de la vacance.

La livraison de 14 758 autres unités est prévue en 2021. À court terme, la nouvelle offre dépassera l’absorption et les logements vacants augmenteront probablement. Cette augmentation sera probablement limitée aux marchés plus urbains et aux produits de classe A. Les propriétés de classe B et C ont les taux de vacance les plus faibles.

Il est important de considérer l’historique de la région sur ce sujet. Les nouvelles offres de location sont historiquement rapidement absorbées. Au cours des cinq dernières années, 44 275 unités ont été construites. Au cours de cette période, la région a connu des loyers records et un taux de vacance historiquement bas. Jusqu’à présent, la nouvelle offre n’a pas eu d’effet négatif sur le marché.

Le marché est également en train de rattraper son retard. Dans les années 90 et 2000, il y avait très peu de projets multifamiliaux. Les promoteurs se sont concentrés sur la construction de condominiums pendant cette période et le marché a été privé de nouvelles offres de logements multifamiliaux.

Il faut également considérer la croissance démographique. Au cours des quatre dernières années, la population de la Floride du Sud a augmenté de 167 760 personnes. Au cours de la même période, 34 081 nouveaux appartements ont été construits. Cela signifie qu’une unité a été construite pour chaque 4,9 nouveaux habitants nets de la région. Au cours des cinq prochaines années, la Floride du Sud devrait connaître une migration nette positive de 310 715 personnes. En utilisant le même ratio, la région aurait besoin de plus de 63 000 nouvelles locations pour suivre le rythme de la croissance démographique au cours des cinq prochaines années.

La demande de logements locatifs est alimentée par la forte croissance démographique de la région

La demande de locations multifamiliales devrait augmenter après la crise pandémique, car le sud de la Floride devient un véritable foyer migratoire de personnes venant d’autres États.

La formation de ménages dans le sud de la Floride devrait atteindre plus de 44 000 par an au cours des cinq prochaines années. En supposant que cette projection se concrétise, et si 60 % accèdent à la propriété et 40 % à la location (conformément aux taux historiques d’accession à la propriété), cela représente plus de 17 000 nouveaux locataires par an en Floride du Sud.

Le marché de l’emploi en pleine reprise

Le taux de chômage en Floride du Sud est aujourd’hui de 6,7 %, contre 2,3% début 2020. En l’espace de six mois, le taux de chômage du sud de la Floride est passé du niveau le plus bas depuis 50 ans à un niveau record de 13,4% en avril 2020. Le taux de chômage a depuis diminué de moitié par rapport au record de 2020. Il est encourageant de constater qu’une grande partie des pertes d’emplois survenues en 2020 n’ont pas été permanentes.

Les revenus médians ont tout de même augmenté de 0,6 % à Miami-Dade, de 0,4 % à Broward et de 7,3 % à Palm Beach.

État des recouvrements de loyers et évictions

La mentalité “open for business ” de la Floride a considérablement contribué à la capacité des entreprises à rouvrir et à fournir des d’emplois. Les recouvrements pour la plupart des propriétés se situent autour des 90%.

Les moratoires sur les expulsions restent en vigueur dans le sud de la Floride. Lorsque ceux-ci seront levés, les propriétés de classe C, qui ont le plus grand nombre de loyers impayés, causé par a un effet négatif disproportionné de la pandémie sur les ménages à faible revenu, pourrait le plus souffrir.

Conclusion

La conjoncture est en train d’évoluer rapidement : les vaccins sont arrivés massivement, le marché du travail s’est considérablement amélioré (mais pas de manière égale). Le sentiment général en Floride est que le pire est aujourd’hui passé.

La bonne nouvelle est que le marché est idéalement positionné pour une croissance continue à long terme. Les segments “Multifamily” et industriel dans le sud de la Floride sont les deux secteurs de l’immobilier commercial qui sortiront gagnants de cette période. En effet, les fondamentaux de l’immobilier multifamilial du sud de la Floride sont, et continueront d’être, le principal moteur de la performance du marché. De solides performances en matière de recouvrement et d’occupation durant la pandémie, la forte croissance de la population, le faible taux de propriétaires, les prix des logements plus élevés, l’amélioration du marché de l’emploi, l’augmentation des salaires, la rareté des terrains et la qualité de vie de la région sont autant de facteurs positifs sur le long terme.

Pour terminer cet article, nous avons listé les principales tendances de marché attendues pour 2021 :

• Les investisseurs en capital privé devraient continuer à dominer le marché. Leurs portefeuilles comporteront davantage de logements multifamiliaux et moins de bureaux et de commerces.
• Les taux d’intérêt devraient rester bas. Bien qu’ayant augmenté à partir de la mi-2020, il n’y a pas de crainte à court terme que ceux-ci augmentent significativement.
• Le sud de la Floride devrait être l’un des plus grands gagnants en terme de croissance démographique.
• Le volume des transactions multifamiliales devrait augmenter de 30%.
• La capacité à réaliser des transactions rapides et sans clause suspensive deviendra un facteur de différenciation pour de nombreux acheteurs.
• De nombreuses conversions d’hôtels et de commerces de détail en immeubles multifamiliaux devraient avoir lieu.

Sources : Cushman & Wakefield, South Florida Multifamily 2021 Forecast.