Analyse : Pourquoi la hausse des prix immobiliers cette année est fondamentalement différente de la situation de 2008 ?

Les prix des logements continuent d’augmenter à travers le pays, mais les experts ne s’attendent pas à une nouvelle bulle immobilière. En voici les explications dans cet article.

Le boom du logement à l’échelle nationale a atteint un nouveau record en mars, les prix des logements ayant bondi de plus de 11 %, mais les experts estiment que la croissance va probablement se stabiliser au cours du second semestre. En effet, la hausse des prix croissante réduit le nombre d’acheteurs potentiels et fait baisser la demande.

Des données impactantes d’après le dernier rapport de CoreLogic

Selon un rapport publié par CoreLogic, une société de données immobilières reconnue basée en Californie, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 11,3 % sur un an en mars, soit la plus forte hausse annualisée depuis mars 2006. Les prix des logements ont augmenté de 2 % d’un mois sur l’autre par rapport à février 2021.

Les États de l’Idaho, du Montana et de l’Arizona, ont enregistré les plus fortes hausses de prix annuelles, respectivement de 25 %, 18,8 % et 18 %, car de plus en plus d’acheteurs se déplacent vers l’intérieur des terres pour quitter les zones côtières coûteuses comme la Californie. Frank Nothaft, économiste en chef de CoreLogic, a indiqué que les logements de l’Idaho et du Montana, deux États peu peuplés dotés de grands espaces, sont plus abordables que ceux de certains États de la côte ouest, ce qui a provoqué un exode des acheteurs vers ces régions, et donc une hausse rapide des prix dans ces États montagneux.

À l’autre extrémité du spectre de la croissance des prix, M. Nothaft a noté que Brownsville et Beaumont au Texas, et d’autres villes le long de la côte du golfe du Mexique, ont été durement touchées économiquement, non seulement par la pandémie, mais aussi en raison de la perte d’emplois dans le domaine du forage et de l’extraction du pétrole (qui a commencé avant la pandémie) et des cinq ouragans qui ont frappé la région l’année dernière. “Un taux de chômage élevé associé à une part plus importante d’emprunteurs en défaut de paiement hypothécaire expose ces régions à un risque plus élevé de baisse des prix”, a-t-il ajouté.

D’après les analystes, l’offre et la demande devraient retrouver un certain équilibre. Un plafonnement des prix au niveau national est plus probable qu’un déclin pur et simple à la fin de cette année ou au début de l’année prochaine.

“Les acheteurs potentiels restant motivés par des taux hypothécaires historiquement bas, nous prévoyons une demande soutenue en été et au début de l’automne”, a déclaré Frank Martell, président et directeur général de CoreLogic.

Une situation différente de la période précédant la crise des subprimes

Greg McBride, directeur du service d’analyse chez Bankrate.com, a déclaré que bien que les prix des maisons grimpent, toute similitude perçue avec la bulle immobilière et le crash de 2006-2008 est encore prématurée. “La hausse actuelle des prix est le sous-produit d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, et non pas de l’octroi de prêts à tout va qui était si répandu dans la bulle immobilière de 2006-2008”, a-t-il déclaré.

M. McBride souligne également que, contrairement à la période 2006-2008, les normes de prêt se sont considérablement durcies et que les banques ne prêtent plus qu’aux clients les plus solvables, ce qui suggère qu’un effondrement des prix n’est pas à craindre.

Frank Nothaft, économiste en chef de CoreLogic, a déclaré à Forbes que les emprunteurs à risque sont désormais “largement absents” du marché hypothécaire.

Une probable stabilisation du marché pour la fin 2021

Alors que les prix des logements continuent d’augmenter, d’ici la fin de l’année, un grand nombre d’acheteurs potentiels seront probablement exclus du marché, ce qui signifie que la demande pourrait diminuer et entraîner une croissance des prix plus modérée, selon CoreLogic.

En outre, une “reprise de la construction” et une augmentation des inscriptions (mises en ventes) à mesure que davantage de personnes se font vacciner pourraient également contribuer à modérer la croissance des prix des logements.

M. McBride a ajouté que le déséquilibre entre l’offre et la demande prendra un certain temps à se corriger et ne sera probablement pas dû à un seul facteur. “Les constructeurs ont besoin d’un certain temps pour mettre davantage de maisons sur le marché, et il est donc peu probable que cela suffise à régler le problème”, a-t-il noté. “Cependant, nous verrons de plus en plus d’acheteurs potentiels être écartés du marché au fur et à mesure que les prix augmentent.”

Nothaft a déclaré à Forbes que l’une des conséquences du resserrement de l’offre est l’émergence de “guerres d’enchères” dans lesquelles les acheteurs qui ont les moyens offrent souvent plus que le prix demandé pour une maison. “C’est le résultat typique d’un scénario économique où l’offre ne répond pas à la demande”, a-t-il ajouté.

Sources : Bankrate.com, CoreLogic, Forbes.