CBRE déclare que le marché du multifamily est en train de rebondir

Le taux de vacance s’est stabilisé après deux ans de hausse, et les loyers devraient retrouver une croissance plus rapide d’ici la fin de l’année.

Le marché des logements multifamiliaux aux États-Unis semble avoir franchi un cap et atteint un point de stabilisation, grâce à l’amélioration des fondamentaux qui soutiennent le sentiment du marché, selon un rapport trimestriel de CBRE.

« Le sentiment s’est considérablement amélioré, car de nombreux investisseurs estiment que les valeurs ont atteint leur point bas », a déclaré Kelli Carhart, directrice du Multifamily Capital Market chez CBRE, dans un communiqué accompagnant le rapport. « Nous prévoyons que le volume des transactions restera soutenu tout au long de l’année. »

Après avoir augmenté trimestre après trimestre au cours des deux dernières années, le taux de vacance global des logements multifamily est resté inchangé à 5.5% au deuxième trimestre 2024 et devrait commencer à baisser pour atteindre sa moyenne à long terme de 5% dans les trimestres à venir, selon CBRE.

CBRE prévoit que les loyers augmenteront plus rapidement à partir du quatrième trimestre, parallèlement à une augmentation de l’occupation. Au deuxième trimestre, les loyers ont augmenté de 0.3% par rapport à l’année précédente, une croissance plus lente que celle de 0.4% observée au premier trimestre.

L’absorption nette, avec 126 600 unités, a dépassé les nouvelles livraisons d’appartements de 119 400 au deuxième trimestre, avec des nouvelles livraisons qui devraient se modérer en 2025 et au-delà. « Nous sommes en phase de stabilisation », a déclaré Carhart au média GlobeSt. « Bien que nous ayons subi beaucoup de pression en raison de l’offre, le marché l’absorbe et y répond bien. »

Le rapport de CBRE fait écho aux récentes conclusions du CoStar Group, qui suggèrent que le marché des logements multifamiliaux est sur la voie de la reprise.

« Nous constatons une très bonne progression de la demande par rapport aux niveaux observés en 2023 », a déclaré Jay Lybik, directeur national de l’analyse multifamiliale chez CoStar, début août. « L’écart entre l’offre et la demande est le plus bas que nous ayons vu au cours des 11 derniers trimestres. »

Défis et Opportunités dans la SunBelt

Le secteur continue de faire face à des défis, en particulier dans la région de la SunBelt, où un grand volume d’offre rend difficile pour les propriétaires d’augmenter les loyers.

Austin, Jacksonville et Atlanta ont connu une contraction des loyers annuels au deuxième trimestre, et à un rythme plus rapide que les trimestres précédents, contrairement au Nord-Est et au Midwest, qui ont tous deux enregistré une croissance annuelle des loyers pour tous les marchés, selon CBRE.

« Certains marchés sont déjà en phase de reprise, mais ils ne sont pas dans la SunBelt », a déclaré Carhart. « Ils sont principalement dans le Nord-Est et le Midwest. Ces marchés n’ont pas subi d’augmentation de l’offre et ont pu assurer une croissance stable et favorable des loyers. »

« Dans la SunBelt, nous devons encore absorber beaucoup d’offre », a-t-elle ajouté. « Cela exerce une pression sur les nouveaux biens livrés qui sont en cours de location. Cela signifie des périodes d’absorption plus longues, des périodes de stabilisation prolongées et peut-être pas les loyers prévus dans les projections. »

Néanmoins, « beaucoup de capitaux reconnaissent que la croissance de la population et la demande globale se concentrent dans la SunBelt », a déclaré Carhart.

Sentiment Positif des Investisseurs

Kelli Carhart de CBRE a rejoint Jay Lybik de CoStar dans son évaluation du sentiment des investisseurs institutionnels, qui est positif au niveau national.

Les investisseurs institutionnels considèrent le marché comme prêt pour une reprise et une expansion, a déclaré Lybik, grâce à la stabilité des loyers et à une légère baisse du rendement des bons du Trésor à 10 ans, ce qui a stimulé l’intérêt pour les acquisitions.

Dans son rapport, CBRE a noté que le volume des investissements multifamiliaux a bondi de 82% d’un trimestre à l’autre pour atteindre 38,3 milliards de dollars. Le secteur a représenté près de la moitié du volume des investissements en immobilier commercial pour le trimestre.

« Nous ne sommes toujours pas dans un marché transactionnel pleinement fonctionnel, nous sommes revenus aux niveaux de 2014 », a noté Carhart. Parce que de nombreux vendeurs pensent que les valeurs rebondiront dans 36 à 48 mois, ils sont encore réticents à vendre dans l’environnement actuel, a ajouté Carhart. De ce fait, le marché devrait voir plus d’opportunités en 2025, avec une accélération supplémentaire en 2026 et 2027.

« Je suis très optimiste quant à la direction que nous prenons. »

Sources : CBRE, GlobeSt