Comment investir dans un environnement de taux d’intérêt en baisse

Les taux d’intérêt à long terme ont chuté de 1,00 %, et le marché semble commencer à se stabiliser. Tous les indicateurs pointent vers une poursuite de la baisse des taux durant la première moitié de 2025. Que signifie cette tendance pour les investisseurs immobiliers ?

Des taux d’intérêt plus bas signifient que davantage de transactions deviennent viables. Bien que l’ère des taux à 3 % pour les emprunts immobiliers soit révolue, nous observons actuellement des prêts avec des taux inférieurs à 6,0 %. Beaucoup anticipent des taux hypothécaires avoisinant 5,0 % en 2025, ce qui rendrait un grand nombre de transactions plus attractives. En 2023-2024, la plupart des ventes se sont conclues avec un levier négatif (cap rate inférieur au coût du crédit), obligeant les investisseurs à miser sur une forte croissance des loyers pour assurer la rentabilité. De nombreux investisseurs avaient choisi de rester en retrait durant 2023 et 2024, mais désormais, ces mêmes investisseurs en recherche de cashflow, reviennent sur le marché, en particulier pour des biens offrant des cap rates élevé, entre 5,5 % et 7,0 %. Avec un afflux d’acheteurs profitant d’un coût de la dette plus raisonnable, une compression des cap rates début 2025 et une hausse des prix, ne sont pas à exclure.

Cette dynamique crée aussi des opportunités pour les vendeurs souhaitant réaliser des transactions intéressantes dans le cadre de 1031 Exchanges (reports d’imposition avec réemploi de cession). Ces dernières années, l’argument “je souhaite vendre, mais il n’y a rien à acheter” était souvent invoqué par les vendeurs. Avec des anciens prêts affichant des taux de 4,00 % inférieurs au coût de la nouvelle dette, beaucoup de vendeurs potentiels avaient choisi de conserver leurs biens. En 2025, ces prêts avantageux commenceront à arriver à échéance, avec une majorité se terminant d’ici 2027. L’écart entre les taux et les termes de remboursement contribuera à équilibrer le marché. Les refinancements libéreront du capital pour de nouveaux projets, et les banques locales pourront redéployer le capital libéré pour de nouveaux prêts. Les courtiers anticipent une nette augmentation de l’activité transactionnelle.

Les prix augmenteront-ils en 2025 ? Plusieurs facteurs devraient jouer contre une hausse excessive des prix. Premièrement, il y aura probablement plus d’opportunités d’investissement en 2025 que lors des deux années précédentes. Deuxièmement, la baisse des taux d’intérêt a déjà été intégrée dans de nombreuses transactions récentes. Les acheteurs les plus agressifs, qui fixent les prix sur le marché, ont anticipé des opportunités de refinancement à des taux de l’ordre de 5 % d’ici 18 à 36 mois. On pourrait donc dire que la baisse des coûts d’emprunt dans cette fourchette est déjà partiellement prise en compte. Enfin, un ralentissement de l’inflation peut être un signe précurseur de conditions économiques plus délicates, ce qui pourrait affecter négativement le marché locatif. Globalement, il est probable que les acheteurs de plus en plus agressifs poussent les prix à la hausse, sans pour autant atteindre les niveaux de croissance de 2021.

Les risques d’une économie au ralenti Un ralentissement économique pourrait être la raison sous-jacente de la baisse des taux, ce qui affecterait également les locataires. Sans une inflation généralisée, les propriétaires peuvent s’attendre à une croissance modeste des loyers pour les prochaines années. Dans le secteur commercial, le marché aura besoin de temps pour absorber les grands espaces nouvellement construits, conduisant à un marché locatif relativement stable où les locataires négocient des concessions, tandis que les propriétaires continuent d’obtenir des loyers élevés.

Opportunités de refinancement Pour les acheteurs ayant acquis des biens ces deux dernières années, le refinancement pourrait être une opportunité intéressante, avec des taux inférieurs à 6 %, améliorant ainsi leur flux de trésorerie. Les prêteurs sont de plus en plus sollicités et de plus en plus d’investisseurs trouveront judicieux d’agir dans les prochains mois.

Le moment est-il venu ? Les taux bas rendent les acquisitions, les ventes, le développement et le refinancement plus attractifs. De plus, de nouvelles opportunités devraient arriver sur le marché ce qui stimulera certainement l’activité des investisseurs dans les prochains mois.

Source : Marcus & Millichap