La croissance des loyers multifamily vient des banlieues

Les données court et long termes montrent que la croissance des loyers dans les banlieues a largement surpassé celle des centres-villes depuis le début de la crise sanitaire, et même avant, selon un dernier rapport de la société Apartment List.

À travers 39 aires métropolitaines réparties dans le pays, la société a trouvé que, depuis mars 2020, les loyers des banlieues ont enregistré une croissance de 27.2% en moyenne, un chiffre largement supérieur aux 19.8% enregistrés par les marchés urbains qu’elles entourent.

De même, les données de Yardi Matrix montrent qu’un nombre grandissant de banlieues (170 exactement) qui comptaient une majorité de propriétaires il y a 10 ans, sont maintenant dominées par une population de locataires, ce qui laisse penser qu’une demande accrue pourrait continuer à tirer les loyers vers le haut.

De plus, entre 2010 et 2019, le nombre de locataires en banlieue a augmenté de 22%, contre seulement 3% pour le nombre de propriétaires de ces mêmes zones.

L’écart entre les marchés urbains et les banlieues se resserre.
L’écart de loyers entre les aires urbaines et périurbaines s’est resserré, ainsi que l’écart entre les grandes villes portuaires américaines (New York, Los Angeles, etc) et les villes de la Sunbelt (sud des États-Unis, principalement la Floride et le Texas).

Aujourd’hui environ 21 millions de personnes sont locataires dans une des banlieues des 50 plus grandes villes américaines, soit 3.7 millions de plus qu’il y a dix ans.

Selon Census Data, la plupart de ces locataires sont issus des générations des millennials et Gen. Z, qui cherchent des options en adéquation avec leurs budgets. En effet, 55% des locataires en banlieue ont moins de 45 ans et un salaire médian autour des $50,000.

Des loyers qui ont explosé pendant la pandémie.
Lorsque les conditions ont brutalement changé en 2020, les plus grandes villes ont vu leurs loyers baisser rapidement. Au même moment, la croissance des loyers des banlieues a commencé à durablement à surpasser celle des marchés urbains pour consolider une tendance qui va, aujourd’hui, bien au delà des perturbations de la pandémie.

En 2019 déjà, la croissance des loyers en banlieue était de 3.1% par an, contre 2% pour les grandes villes américaines.

Le rapport souligne également la part de plus en plus importante du télétravail au sein des entreprises qui contribue à renforcer cette tendance.

Source : Apartement List, Yardi Matrix, Census Data, GlobeSt