Floride en tête, volumes en baisse : les tendances du moment pour le CRE US

Les capitaux d’investissement pour l’immobilier se sont dirigés en masse vers la Floride, tandis que les investisseurs ont abandonné les stratégies axées sur la création de valeur (“value-add”) pour se concentrer sur les stratégies “core plus“.

Le dernier rapport Market Pulse de la plateforme de fonds Juniper Square analyse ces tendances et se montre optimiste quant à l’activité future. “Les opérateurs et sponsors de projets continuent à développer des projets, lancer des opérations et lever des capitaux dans tout le pays”, lit-on dans le rapport qui utilise des données agrégées de clients.

Un peu d’historique
Au cours de la dernière décennie, l’industrie de l’immobilier commercial a connu une croissance massive, avec des volumes de transactions augmentant de 250% entre 2012 et 2018, la plus forte année jamais enregistrée, et de nombreux types de biens immobiliers enregistrant leurs meilleures années en 2020 et 2021. Les bonnes performances se sont poursuivies en 2022 malgré les défis liés aux perturbations sur les chaînes d’approvisionnement, à l’inflation croissante et à la hausse des taux d’intérêt, démontrant la résilience du secteur.

Cependant, une fois la pandémie arrivée, les volumes de transactions privées dans l’immobilier commercial ont chuté de 44% entre 2020 et 2022. Les volumes de transactions ont été très divergents selon les types de biens immobiliers. Les transactions pour les biens multifamily ont diminué de 14% sur cette période, tandis que celles pour les bureaux ont chuté de 87%. Les volumes de transactions pour les biens industriels ont augmenté de 70% et 2022 a été la deuxième meilleure année jamais enregistrée pour l’immobilier industriel.

La Floride émerge comme Leader
En 2022, la Floride est devenue le leader en volume de transactions par État, capturant environ 32% des parts, soit cinq fois plus que l’année précédente, tandis que l’Arizona est sortie du top 10. Les marchés auparavant en vogue tels que la Géorgie et New York ont également vu leur part diminuer hors du top 10. Le Texas est resté à la troisième place, tandis que la Caroline du Nord est passée de la dixième à la quatrième place.

En ce qui concerne la répartition des acquisitions, mesurée par le nombre de biens, les acquisitions pour les biens industriels ont augmenté pour représenter près de 18% du total en 2022, contre moins de 7% en 2018. Les acquisitions pour les bureaux ont connu la plus forte baisse sur la même période, passant d’une part de 24% en 2018 à seulement 16,5% en 2022. Le secteur du multifamily reste le plus important en termes de volume, avec sa part d’acquisitions restant entre 43% et 48% au cours de la dernière décennie.

La stratégie “value-add” perçue comme plus risquée
Il y a eu une tendance à s’éloigner des acquisitions axées sur la création de valeur en faveur des acquisitions “core plus“, qui nécessitent moins de travaux et ont plus de revenus en place, avec une réduction de plus de 16% de la part de ce type d’opérations en 2022 et une augmentation de 7% de la part des acquisitions “core plus“. En ce qui concerne les préférences des investisseurs, mesurées en pourcentage de nouveaux capitaux investis par profil de risque dans des fonds d’investissement privés, la demande pour les fonds d’investissement “value-add” reste élevée, tandis que l’appétit pour les fonds dits “opportunistes” (ou distressed, plus risqués) a considérablement diminué. La part des fonds axées sur le “value-add” est passée de 48% à 52% de tous les fonds lancés en 2022. Les fonds “opportunistes” ont connu la plus forte baisse, diminuant de 14%, tandis que la part des fonds “core plus” a augmenté de 11%.

Après avoir atteint un pic de 59% en juin 2021, les ratios d’emprunt (ou LVT – Loan to Value) sont restés stables au cours de la deuxième moitié de 2022, se terminant légèrement en dessous des ratios de 2019.

Au fil des ans, de plus en plus de porteurs de projets ont contracté des prêts à taux d’intérêt variables pour financer leurs projets. L’écart entre les taux fixes et variables a commencé à se creuser en 2018.

Source : GlobeSt