Hausse des taux d’intérêt, incertitudes liées à la pandémie : ces économistes partagent leurs prédictions pour le marché immobilier US en 2022

La dynamique de 2021 devrait se poursuive en 2022 sur le marché immobilier mais à un rythme moins spectaculaire.

Les géants de l’analyse de données immobilières aux USA, Redfin, Zillow et Realtor.com ont publié leurs prédictions 2022 pour le marché immobilier américain. Malgré quelques différences entre leurs rapports, ils s’accordent sur la direction du marché.

Dans l’ensemble, le prix des logements individuels (maisons et condominiums) devrait continuer à augmenter mais à un rythme moins soutenu que l’année qui vient de s’écouler. Selon Redfin, l’augmentation des prix devrait se stabiliser aux alentours de 3% d’ici fin 2022. Realtor.com, prédit 2.9% d’appréciation à l’échelle nationale pour l’immobilier résidentiel. Zillow, en revanche, est beaucoup plus optimiste et prévoit une hausse de 13.6% entre Octobre 2021 et Octobre 2022.

“L’inventaire est toujours extrêmement faible” explique Jeff Tucker, senior économiste chez Zillow. “Les acheteurs n’ont pas beaucoup d’options et sont en compétition sur un petit nombre de biens proposés à la vente”.

Pour la société de Seattle, l’inventaire ne se redresse pas assez pour suggérer un refroidissement du marché conséquent. Ce point est confirmé par Realtor.com qui prévoit seulement 0.3% d’augmentation de l’inventaire en 2022.

A l’unanimité, la région de la Sun Belt (ceinture du soleil) devrait rester en tête des performances, même si des zones, comme le midwest, plus abordables sont de plus en plus attractives à mesure que le télétravail se démocratise et que certaines populations se relocalisent dans des marchés tertiaires.

Voici les trois thèmes majeurs qui se retrouvent dans ces rapports :

L’augmentation des taux d’intérêt d’emprunt pourrait calmer la demande

Les taux d’intérêt d’emprunt devraient augmenter en 2022 après s’être maintenus plus d’un an à des niveaux historiquement bas. La plupart des experts s’attendent à ce qu’ils passent de 3% à 3.6% en 2022. Une augmentation modeste, mais tout de même significative.

“En 2019 les taux d’intérêt étaient de 4%” explique Gay Cororaton, directrice de la recherche à la National Association of Realtors, “donc un saut de 3% à 3.5%, bien qu’important, ne devrait pas remuer le marché et réduire la demande de manière significative. Il sera intéressant d’observer la réaction des acheteurs à ces changements l’année prochaine !”.

À noter que les taux devraient continuer à augmenter en 2023, ce qui pourrait avoir un plus gros impact sur le marché du logement.

Cette augmentation des taux pourrait aussi pousser les quelques 45 millions de millennials qui entreront dans l’age d’accès à la propriété (entre 26 et 35 ans) en 2022 de chercher des logements plus abordables. Cela devrait continuer à renforcer la demande sur les banlieues, notamment. Selon Realtor.com le nombre d’acheteurs qui orientent leurs recherches vers les zones périurbaines a augmenté de 42% pendant la crise du COVID et la différence de prix entre les logements urbains et périurbains est passée de 10% à 7% en moyenne.

Le role des investisseurs institutionnels et des propriétaires non occupants

Avec plusieurs milliards de dollars levés cette année, les investisseurs vont continuer à jouer un rôle majeur sur le marché du logement en 2022.

Sur le troisième trimestre 2021, les investisseurs ont battu des records en achetant près de 64 milliards de dollars de maisons et en augmentant leur part de marché sur le territoire en général et sur la sun belt en particulier. La domination des investisseurs achetant comptant a souvent été mentionnée par les acheteurs traditionnels comme “une difficulté supplémentaire dans un marché déjà très compétitif”.

Non seulement ces investisseurs sont en compétition avec les acheteurs, mais les rénovations des biens achetés peuvent amoindrir la main d’oeuvre disponible pour le segment de la construction, déjà très affaibli par la conjoncture actuelle et donc le nombre de nouveaux biens mis sur le marché.

L’éternel point d’interrogation : la pandémie

L’émergence du nouveau variant Omicron et les réactions politiques qui s’en sont suivies sont la preuve que l’incertitude demeure, y compris dans l’immobilier.

“L’apparition de ce nouveau variant est un rappel que la trajectoire de la reprise économique est conditionnée à la trajectoire de la pandémie” explique Jeff Tucker. Selon ce dernier, l’incertitude liée à une pandémie prolongée pourrait même entraîner une nouvelle baisse des taux. Il est difficile de savoir dans quelle proportion le variant Omicron pourrait affecter les indicateurs économiques à moyen ou long terme.

Mis à part une baisse ponctuelle des transactions au printemps 2020, la pandémie a plutôt été une bonne chose pour l’immobilier avec une forte augmentation des prix, une compétition rude, et des taux d’intérêt extrêmement bas.

Source : Zillow, Redfin, Realtor.com, National Association of Realtors, South Florida Business Journal