L’immobilier commercial américain historiquement plus stable et performant que le S&P 500

Les marchés financiers sont dans la tourmente depuis quelques mois, rendant l’immobilier commercial américain (secteur du multifamily inclus) plus attractif pour les investisseurs cherchant de la stabilité au milieu du chaos.

“Je pense que tout le monde a eu la migraine en voyant le S&P 500 chuter de plus de 6% en tout juste une semaine”, affirmait John Chang, directeur de la recherche chez Marcus & Millichap. “Mais les marchés financiers suivent cette tendance depuis quasiment le début de l’année maintenant”

Spécifiquement, le S&P 500 est en baisse de 10% sur le mois dernier et de 24% par rapport à son point haut du début de l’année 2022. Autant dire que la hausse de 27% enregistrée sur l’année 2021 a été intégralement engloutie par les mauvaises performances de cette année. Le marché immobilier commercial américain a aussi enregistré des gains records l’année dernière, selon les données du broker américain, mené par le secteur industriel (+17.9%), du stockage (+13.6%) et des appartements multifamily (+8.1%). “La différence ? tandis que la bourse a commencé a décliner à la fin 2021, l’immobilier commercial a quant à lui continué sa progression”, expliquait Chang.

Sur le premier semestre 2022, les prix moyens sur le secteur industriel ont augmenté de 13%, du stockage de 10.5% et de l’hôtellerie de 13.7%. Dans le même temps, le S&P 500 a chuté de 20%. Attention, ces chiffres ne tiennent pas compte des durées de vente en immobilier, en effet les prix sont arrêtés 90 jours en moyenne avant la signature définitive, ce qui signifie que les prix enregistrés au deuxième trimestre l’ont vraisemblablement été avant que la Fed commence à augmenter ses taux de manière agressive.

Selon John Chang, la dernière conférence de presse de la Fed, suite à son augmentation de taux du 21 septembre “va probablement impacter les prix de l’immobilier commercial, mais l’impact sera bien moins important que ce que nous voyons actuellement sur les marchés financiers”.

“En général, les valeurs de l’immobilier commercial ont tendance à évoluer plus lentement que les valeurs boursières. Elles ont aussi tendance à être moins dramatiques”, affirmait-il en ajoutant que “la volatilité des marché financiers n’est pas comparable avec la stabilité des marchés immobiliers”.

Les retours sur investissements sont également très différents avec l’immobilier commercial américain qui offre historiquement une croissance annuelle (composée) de 7.8% depuis 2000 contre 5.3% pour le S&P 500.

“L’immobilier a aussi des hauts et des bas, mais leur amplitude est très modérée par rapport à celle des marchés financiers”.

Source : Marcus & Millichap