Les propriétaires de multifamily retrouvent du pouvoir sur les loyers

À l’approche du printemps, le marché locatif multifamilial reprend de la vigueur aux États-Unis. Selon le rapport de février 2025 de Zillow sur le marché locatif, le loyer médian demandé à l’échelle nationale a atteint 1 980 $, en hausse de 0,4 % par rapport à janvier et de 3,5 % sur un an. Ce niveau reste toutefois 0,5 % inférieur à la moyenne saisonnière pré-Covid, ce qui indique encore une marge de progression.

Malgré une hausse de l’offre dans certaines régions très demandées, la pression haussière sur les loyers se maintient grâce à une demande soutenue de nouveaux locataires. Fait notable : la croissance des loyers dans le multifamilial dépasse désormais celle des maisons individuelles (SFR – Single Family Rentals) pour la première fois depuis juin 2024.

Au cours des derniers mois, les SFR avaient connu une progression plus rapide, portée par une offre limitée. Mais la tendance s’inverse : la construction de maisons individuelles à destination locative augmente, tandis que celle de logements multifamiliaux ralentit, comme cela était déjà observé depuis deux ans. Le loyer moyen demandé pour une SFR est monté à 2 189 $, soit une hausse de 0,4 % entre janvier et février.

Disparités régionales Toutes les grandes métropoles n’ont pas connu une hausse. Cincinnati enregistre une baisse de 0,4 %, Buffalo de 0,2 %, et Jacksonville en Floride de 0,04 %. En revanche, les loyers ont progressé dans 47 des 50 plus grandes villes américaines, avec des hausses marquées à Hartford (+7,8 %), Cleveland (+6,3 %), Providence (+6,3 %), Chicago (+5,7 %) et Milwaukee (+5,5 %).

Malgré cette dynamique, 41 % des annonces de location sur Zillow intègrent encore des concessions (offres spéciales, mois de loyer gratuit…), un niveau inchangé depuis janvier, mais qui pourrait refluer avec les effets saisonniers à venir.

Un effort locatif qui reste élevé D’après Moody’s, le taux d’effort locatif (part du revenu consacré au loyer) a reculé cinq trimestres de suite pour atteindre 27,6 % fin 2024. Cependant, les données de Zillow suggèrent un retournement depuis le début de l’année : il faut désormais 29,3 % du revenu médian pour louer un appartement typique, contre 26,9 % avant la pandémie, malgré la hausse des revenus.

Aujourd’hui, un ménage doit disposer de 79 207 $ de revenus annuels pour louer un logement moyen au niveau national. Parmi les marchés les plus abordables figurent Austin (19,4 %), Minneapolis (19,9 %) et Salt Lake City (20 %). À l’inverse, les marchés les plus tendus restent Miami (40 %), New York (38,3 %) et Los Angeles (36,8 %).

Cette tendance pourrait évoluer au fil de l’année, les données actuelles étant en partie liées à l’activité saisonnière du marché. Toutefois, le retour du pouvoir de fixation des loyers dans le multifamilial pourrait offrir de nouvelles opportunités de rendement, notamment pour les investisseurs positionnés sur des marchés structurellement tendus comme le sud de la Floride.

Sources : Zillow, Moody’s