Le marché multifamily américain retrouve de la stabilité en 2025

Selon un rapport de CBRE, le marché du multifamily aux États-Unis entame l’année 2025 dans un climat plus serein, marqué par une reprise progressive de la confiance des investisseurs. Après plusieurs années de volatilité liée à la surabondance de livraisons post-Covid, les fondamentaux du marché tendent vers un nouvel équilibre.

Les standards d’analyse financière (underwriting) reflètent cette normalisation. Pour les actifs core, les hypothèses d’investissement s’améliorent : les taux de capitalisation d’entrée et de sortie ont légèrement reculé, tandis que les rendements cibles (TRI) sans levier (unlevered IRR) reviennent à des niveaux proches de ceux de mi-2023. Les actifs dits core désignent des immeubles bien situés, loués à des locataires solides, générant des revenus stables, généralement prisés pour leur profil défensif. Ce regain de confiance se manifeste malgré une politique monétaire encore prudente de la Réserve Fédérale.

Concernant les actifs value-add, qui nécessitent des travaux ou une revalorisation pour augmenter leur performance, les ajustements sont plus modestes et traduisent eux aussi un environnement plus stable, sans signaler un retour à une prise de risque accrue.

Du côté des investisseurs, l’optimisme progresse nettement : la part d’acheteurs ayant une vision positive sur les actifs core est passée de 44 % fin 2024 à 65 % au premier trimestre 2025. Les vendeurs, eux aussi, adoptent une posture plus équilibrée. Cet optimisme se confirme dans des marchés comme la Sun Belt, mais également dans des zones historiquement plus complexes, comme San Francisco, où l’intérêt pour les actifs core renaît.

Les indicateurs fondamentaux soutiennent cette tendance : la demande locative reste robuste avec une absorption record au premier trimestre, et près de 460 000 unités pourraient être absorbées sur l’ensemble de l’année. Dans le même temps, le rythme des nouvelles constructions ralentit fortement, ce qui allège la pression sur les taux de vacance. Résultat : ces derniers se stabilisent voire diminuent, tandis que la croissance des loyers repart modestement (+2,6 % attendus en 2025 selon CBRE), dans un contexte plus sain.

Certaines régions tirent leur épingle du jeu, notamment la Sun Belt et quelques grandes métropoles, portées par une dynamique démographique et économique favorable. Les marchés qui ont connu un pic d’offre durant la pandémie absorbent désormais leur stock excédentaire, ce qui permet aux loyers et à l’occupation de se normaliser.

Source : CBRE