Le “Middle Market” : un modèle de résilience et de stabilité en 2024

Les actifs immobiliers du secteur intermédiaire (trad. de “Middle Market”) ont maintenu leurs volumes de transactions malgré des taux d’intérêt élevés, notamment grâce à la stabilité de leurs taux de capitalisation au cours des quatre dernières années.

La plupart des investisseurs s’accorderaient à dire que le marché du multifamily, comme beaucoup d’autres, a été assez imprévisible ces dernières années. Les taux de capitalisation se sont fortement comprimés pendant la crise sanitaire, une période qui a coïncidé avec la baisse des taux d’intérêt. Lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter rapidement en mars 2022, les taux de capitalisation ont fini par suivre, après une longue période d’ajustement des prix. L’activité d’investissement a chuté de 64% en 2023.

En revanche, les transactions concernant les immeubles du middle market se sont distinguées par leur résilience et la stabilité de leurs taux de capitalisation au cours des quatre dernières années de volatilité du marché. Comme l’explique Walker & Dunlop, l’activité est restée vive dans ce segment de marché.

Le “Middle Market” est il protégé contre la volatilité du marché ?

En 2021 et 2022, tandis que les taux de capitalisation des actifs se compressaient (hausse des prix), les transactions sur le marché intermédiaire ont connu une compression nettement moins marquée.

Aujourd’hui, les investisseurs recherchent de la stabilité et un taux de capitalisation d’entrée plus élevé pour atténuer les risques à la baisse. Les propriétés du marché intermédiaire offrent un profil d’investissement idéal. Comme l’explique Jared Sobel, Senior Managing Director chez Walker & Dunlop, le marché intermédiaire comprend souvent des logements destinés aux classes moyennes et aux travailleurs, qui ont historiquement surperformé les autres types de propriétés en période de turbulences économiques et offrent des taux de capitalisation plus attractifs.

“Les transactions avec une mission ciblée ont généralement un taux de capitalisation plus élevé”, déclare Sobel. “Dans un marché à taux d’intérêt élevé, les transactions les plus attrayantes seront celles avec un taux de capitalisation plus élevé.” En conséquence, ce secteur a maintenu un flux constant cette année, contrairement aux propriétés multifamiliales plus premium ou institutionnelles.

Le financement des projet reste le défi numéro un

Bien que les marchés intermédiaires offrent un profil d’investissement attrayant pour les investisseurs, l’environnement de financement reste difficile pour tous types de transactions. Les emprunteurs du marché intermédiaire sont parfois moins expérimentés et disposent généralement de moins de liquidités que les grandes institutions. Par conséquent, obtenir du capital peut être particulièrement difficile dans ce secteur.

Sobel note que les banques et les prêteurs en général recherchent des investisseurs ayant un portefeuille existant d’au moins trois propriétés avec cinq unités ou plus. “Cela aide à répondre aux exigences des banques et à faire passer l’emprunteur à travers le processus de crédit”.

En plus du profil de l’emprunteur, la volatilité du marché a également créé des défis. Sobel indique qu’il n’est pas rare, dans l’environnement actuel, de voir une variation de 5% à 10% des produits. “C’est un processus fluide en raison de la volatilité du marché des taux d’intérêt. De nombreuses transactions sur lesquelles nous travaillons maintenant semblaient complètement différentes il y a seulement 60 jours”, explique-t-il.

Sources : GlobeSt, Walker & Dunlop