Le PIB américain en baisse mais un marché de l’emploi et un immobilier solide

Le PIB américain se contracte au deuxième trimestre, mais les autres indicateurs économiques toujours au vert. C’est le deuxième trimestre consécutif de baisse du PIB américain : après les -1.6% annualisés enregistrés au premier trimestre 2022, les chiffres du deuxième trimestre sont tombés, -0.9%. Bien qu’en ligne avec la définition d’une récession (deux trimestres consécutifs de PIB négatif) l’état actuel de l’économie est cette fois-ci plus complexe à analyser. Le PIB entre avril et juin était entraîné par la baisse de la consommation des ménages et des entreprises, tandis que la valeur des exportations américaines et des dépenses de services a, elle, augmenté. La consommation de services est soutenue par un marché de l’emploi extrêmement tendu qui a comptabilisé un ajout de 2.7 millions d’emplois dans la première moitié de 2022, avec un taux de chômage toujours historiquement bas.

Normalisation des opérations sur les actifs multifamily. La baisse du PIB au trimestre dernier, s’explique également en partie par la baisse de l’investissement résidentiel, en corrélation directe avec la baisse de l’absorption de nouveaux logements à la vente. Après un mois de mars qui a marqué un point bas en terme de vacance locative, les mois d’avril et juin se sont traduits par une hausse de 0.80% des taux de vacance à l’échelle nationale, à un chiffre de 3.2%. Le retour à la normale des procédures d’éviction suite à la pandémie, ainsi que la consolidation de nouveaux foyers à mesure que l’inflation restreint leurs budgets ont aussi permis de soulager l’inventaire de biens disponibles à la location. Malgré ces pressions, la vacance locative est toujours historiquement faible dans un contexte d’augmentation rapide des loyers, en hausse de 16.9% sur 12 mois en juin.

Les locaux commerciaux et les hôtels soutenus par l’industrie du service. Les dépenses de consommation de services ont augmenté au deuxième trimestre, aidées par de nombreux ménages ayant accumulé de l’épargne pendant la pandémie. Les dépenses se sont concentrées sur les secteurs des bars et des restaurants ainsi que sur le secteur du voyage. Une portion importante des importations, qui ont fait du mal au PIB au Q2, provenait des visiteurs étrangers également. Les hôtels et commerces tirent les bénéfices de cette tendance. Le taux de vacance des commerces de détail est passé sous la barre des 4.9% à l’échelle nationale au mois de juin, retrouvant donc son niveau de fin 2019, tandis que les taux d’occupation des hôtels ont dépassé le palier des 70% pour la première fois depuis le début de la crise sanitaire. De plus en plus de voyageurs internationaux soutiennent la demande de nuits d’hôtel dans les villes majeures américaines et les centre-villes. Le taux d’occupation du mois de juin dans les centre-villes était supérieur à la moyenne des US et en hausse de 15% par rapport à juin 2021.

L’actualité de la Federal Reserve
La Fed continue à suivre son plan d’augmentation des taux d’intérêt. Le revenu dont dispose les ménages a chuté de 0.5% au deuxième trimestre, malgré une hausse nominale de 6.6%, ce qui reflète les effets délétères de l’inflation. En réponse directe à cette situation, la Federal Reserve a augmenté ses taux directeurs de 0.75% cette semaine, juste après une hausse équivalente à la fin du mois de juin. Les taux pourraient atteindre la fourchette des 3-4% d’ici la fin de l’année si la Fed continue à dérouler son plan de lutte contre l’inflation. Tous les taux d’emprunt sont impactés : des cartes de crédit, aux taux d’emprunt immobiliers, en passant par le financement des entreprises, avec des implications majeures pour l’économie dans son ensemble et pour le secteur immobilier.

La politique de la Fed impose deux grands défis à l’immobilier commercial américain. Les taux d’intérêts élevés ont un impact à la fois sur la demande en provenance de locataires que sur la demande des investisseurs sur le secteur. Les entreprises et les ménages réduisent leurs investissements, ce qui pourrait se traduire par un besoin d’espace en baisse dans un futur proche. Les investisseurs sont obligés de faire face à des coûts d’emprunt plus élevés mais aussi à des taux de capitalisation toujours très tendus et un inventaire réduit. Si le premier de ces défis s’enracine davantage, les taux de rendement pourraient augmenter, ce qui faciliterait l’activité des transactions mais ferait temporairement ou durablement baisser les prix.

Sources: Marcus & Millichap Research Services; Bureau of Economic Analysis; Bureau of Labor Statistics;
CoStar Group, Inc.; Federal Reserve; STR, Inc.; RealPage, Inc.; U.S. Census Bureau