Pourquoi les coûts d’assurance sont-ils de plus en plus volatiles ?

Les coûts d’assurances des propriétés commerciales (dont font partie les immeubles multifamily) sont en augmentation à l’échelle nationale, selon un récent rapport de la société Westchester, spécialisée du secteur. Les causes sont diverses mais impliquent notamment les événements climatiques de ces dernières années, les problèmes actuels que connaissent les chaînes d’approvisionnement et l’inflation sur les matériaux et le coût du travail.

L’impact climatique

Le rapport souligne qu’entre janvier et septembre 2021, il y a eu plus de 18 événements météorologiques aux USA dont les réparations se sont élevées à plus d’un milliard de dollars. En effet les 5 dernières années ont été plus mauvaises que les précédentes, et ceci n’a bien sûr pas échappé aux algorithmes des compagnies d’assurances qui jugent le risque en fonction de modèles statistiques passés et présents.

Dans ce contexte, le rapport avertit que juger le risque en fonction des sinistres actuels et passés peut créer un “faux sentiment de sécurité”.

Les coûts sont devenus très volatiles

La crise que traversent les chaînes d’approvisionnement est majeure. Dans ce contexte il est bien entendu plus coûteux de réparer ou de reconstruire les bâtiments endommagés.

La hausse massive et rapide des prix des matériaux et le pic de demande causé par la pandémie ont rendu impossible pour les fournisseurs et les transporteurs de répondre aux demandes simultanément. Les auteurs du rapport prédisent même que ce phénomène continuera de s’accentuer en 2022 – 2023. Les retards s’accumulent ainsi que les dysfonctionnement lors des transports.

Les coûts de remplacement des actifs

C’est un indicateur très important dans l’immobilier permettant de fixer la valeur d’un bien en fonction de ce qu’il coûterait de le reconstruire à l’identique avec les coûts actualisés.

La forte inflation que connaissent les matériaux de construction et le coût du travail implique, selon le point de vue des assurances, que les coûts de remplacement sont largement sous évalués dans les modèles existants par rapport à ce qu’ils sont réellement. Les assurances prennent naturellement en compte ce différentiel qui se ressent dans les coûts associés.

L’intelligence artificielle ne semble pas efficace dans le contexte actuel

Alors que le machine learning et l’intelligence artificielle ont amélioré les estimations des pertes liées aux catastrophes naturelles, le rapport souligne que les modèles ne sont aujourd’hui pas en mesure de tenir compte des événements météorologiques inédits et des coûts liés aux interruptions d’activité des entreprises causées par des pannes de courant par exemple.

Sans projection précise des pertes potentielles, les auteurs du rapport avertissent, les gérants des actifs commerciaux pourraient faire l’erreur de ne pas mettre assez de capital en réserve pour couvrir les risques et provisionner les coûts d’assurance qui permettraient une couverture suffisante.

Source : GlobeSt, Westchester insurance report