Pourquoi le secteur du luxe connait-il les plus importantes baisses de loyers ?

Le loyer médian a baissé de 3.5% depuis l’été 2023. « La seule période ayant connu une baisse plus marquée était celle de septembre 2022 à janvier 2023, lorsque les loyers ont chuté de 3.7%, alors que le marché basculait dans une période d’incertitude qui persiste encore aujourd’hui », a déclaré la société Apartment List. Dans la période de trois ans avant la pandémie, la baisse moyenne du loyer durant la saison hivernale était de 1.8%. Cette baisse modérée était de plus largement influencée par un surplus de construction de nouveaux appartements et l’ajout d’inventaire d’unités d’habitation.

« Une croissance timide des loyers au début de 2024 peut sembler contre-intuitive compte tenu de la résurgence de la demande d’appartements au cours des 12 derniers mois », a déclaré Carl Whitaker, Senior Director of Research and Analysis chez RealPage, dans une analyse mercredi dernier. « Mais il est important de rappeler que l’offre a également augmenté de manière substantielle pendant cette même période. En fait, le volume de la nouvelle offre a dépassé l’absorption et cette tendance devrait persister tout au long de 2024. Ainsi, la croissance des loyers devrait continuer à subir une pression à la baisse en raison des nouvelles livraisons d’appartements. »

Le Wall Street Journal a aussi apporté une perspective intéressante récemment, à savoir que les locataires les plus aisés voient leurs loyers baisser tandis que toutes les autres catégories de locataires voient leur loyer continuer à augmenter. Citant des données de Yardi, ils ont écrit, « Les loyers demandés dans les propriétés qui s’adressent aux locataires les plus riches ont baissé de 1% en décembre », et que ce chiffre n’incluait pas les “concessions” supplémentaires (des avantages tels qu’un mois de loyer gratuit) incluses dans environ un tiers de toutes les annonces de location selon Zillow.

Pour rappel, les coûts de construction avaient grimpé en flèche pendant la pandémie, créant une inflation de plus de 40% sur le secteur de la promotion. Les valeurs des propriétés ont suivi. Pour que les propriétés soient considéré rentables pas les investisseurs, une croissance future significative des loyers était indispensable. Le marché avait même atteint un point où de nombreux développeurs ont dû se concentrer sur des unités plus haut de gamme pour que leur projet reste viable.

Ce biais important en faveur des unités de luxe dans une grande partie des marchés ont conduit aux niveaux de livraison d’inventaire record en 2023 et 2024. Cette abondance d’unités haut de gamme entraîne inévitablement une baisse des valeurs locatives. D’autres segment plus sécuritaires comme le Middle Market ou les zones périurbaines continuent à apporter plus de visibilité et de sécurité aux investisseurs en 2023 et 2024.

Sources : RealPage, Wall Street Journal, Yardi Matrix, Zillow