Le secteur du multifamily tire profit des contraintes que rencontrent les acheteurs de maisons individuelles

La flambée des coûts d’acquisition de maisons individuelles a renforcé la demande d’appartements mutlifamily faisant monter les prix sur le secteur. De plus, avec une inflation très forte sur le segment de la construction les développeurs ne peuvent toujours pas suivre la cadence.

C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires d’actifs multifamily qui profitent d’une augmentation de loyers sans précédent reflétant des difficultés pour les populations à trouver un endroit où vivre et un souhait pour les villes de s’extraire de la pénurie de logements que connaissent les USA.

“Les gens travaillent, payent leurs loyers, ont traversé le Covid et ont parfois épargné des années afin d’acheter leur maison. Mais soudainement, le coût d’à peut près tout ce qui touche à l’achat d’une maison est en hausse significative. Ils doivent donc rester locataires”, expliquait cette semaine Edward Ring, PDG de la société New Standard Equity, très active sur le secteur du multifamily à travers le pays.

Selon Ring, le prix des maisons devrait rester relativement élevé ainsi que le coût des emprunts immobiliers tant que la Federal Reserve américaine continue d’agir pour faire baisser l’inflation en augmentant ses taux.

Même dans le cas d’une récession à venir, le prix des maisons pourrait baisser dans un lapse de temps court, mais les pertes d’emplois forceraient vraisemblablement les gens à rester dans leurs appartements. Le secteur du multifamily pourrait donc tirer des bénéfices de cette situation à moyen terme.

Il y a d’ailleurs quelques signaux qui commencent à pointer vers un refroidissement du marché des maisons individuelles. En effet, l’inventaire des maisons à la vente a augmenté sur 12 mois glissants en mai, une première depuis 2019, selon la National Association of Realtors. Mais avec une augmentation de 8% sur 2021, le nombre de maisons disponibles à la vente reste largement sous ses niveaux pré-pandémiques avec 500,000 offres.

De même, le prix médian des annonces immobilières de maisons individuelles à augmenté de 17.6% l’année dernière à un point haut de $447,000, tandis que le nombre de jours nécessaires pour avoir une offre acceptée a baissé de 6 jours pour atteindre 31 jours.

En revanche, la hausse des taux d’intérêt devrait avoir un impact clair et direct sur les ventes de maisons pendant la deuxième partie de l’année 2022. En juin, Fannie Mae a baissé ses prévisions de nombres d’emprunts et de ventes de maisons en 2022 à cause des actions de la Fed. L’agence gouvernementale prévoit une baisse des ventes de 13.5% sur une année glissante avec environ 5.96 millions d’unités en 2022 et 5.29 millions d’unités en 2023.

Bien que les américains gagnent plus d’argent, de moins en moins d’entre eux sont en mesure d’acheter une maison aux prix d’aujourd’hui. En effet, les revenus des ménages ont augmenté, mais l’inflation prend sa part du gâteau. Historiquement, les locataires accédaient à la propriété via des maisons d’entrée de gamme, qui leur servaient de tremplin pour acheter ensuite des propriétés à des prix plus élevés. Mais cette dynamique a changé depuis 2008 et les développeurs ont abandonné le segment. “Les maisons d’entrée de gamme coûtent maintenant $400,000 et ne sont plus accessibles à la plupart des locataires”.

“Même si les développeurs souhaitaient aujourd’hui construire des maisons plus abordables, ils auraient de grandes difficultés à y parvenir à cause des augmentations des coûts de construction et des problèmes d’approvisionnement”.

La formation de nouveaux foyers aux USA est également en hausse significative et augmente la demande de toutes sortes de logements, principalement les logements à la location qui s’adressent davantage aux plus jeunes d’entre eux, avec des revenus plus modérés et moins d’épargne pouvant être utilisée pour un apport immobilier. Le climat actuel rend la tâche difficile aux locataires souhaitant accéder à la propriété, ce qui se reflète dans la dynamique actuelle des biens multifamily, à la fois sur leurs prix que sur leurs taux de vacance.

MSCI a reporté la semaine dernière que les prix des actifs multifamily avait atteint leur plus haut historique en mai, en hausse de 23.3% par rapport à mai 2021, avec une demande en hausse constante à mesure que de nouveaux foyers se forment. Le taux de vacance sur le segment a aussi atteint 2.4% au premier trimestre 2022, soit le taux le plus faible depuis que la société RealPage suit cet indicateur (début des années 2000).

“Avec ses baux annuels, le multifamily a la capacité à monétiser les augmentations de loyers” explique john Todd, CFO de la société LEX.
“Dans cet environnement de marché, la formation de nouveaux foyers de millennials exacerbe le besoin de logement. Être propriétaire ou investisseur multifamily aujourd’hui est probablement la meilleure position possible”.

Source : MSCI, RealPage, Bisnow