Les tendances clés du marché locatif américain à l’approche de 2024

L’année 2023 a forcé l’industrie de l’immobilier locatif à faire face à de nombreux défis. Dans un contexte d’incertitude économique due à une inflation persistante, une crise de l’accès à la propriété et des coûts opérationnels croissants qui ajoutent une couche supplémentaire de pression pour les fournisseurs de logements, il existe une multitude de facteurs à prendre en compte pour les propriétaires et les exploitants à l’approche de 2024. Examinons de plus près les tendances clés à garder à l’esprit au cours de l’année à venir.

Un Marché Locatif en Stabilisation

Après avoir constaté une demande record pour la location d’appartements et des taux d’occupation élevés en 2022, en grande partie en raison d’années de sous-construction et d’une hausse de la formation de ménages à la suite de la pandémie de COVID-19, le marché locatif s’est largement stabilisé en 2023.

En 2024, les économistes s’attendent en majorité à ce que le marché locatif continue de s’assouplir. Bien qu’il y ait certainement de nombreux facteurs qui pourraient influencer le marché l’année prochaine, les acteurs de l’industrie devront garder un œil sur les nouvelles constructions, l’inventaire de bien à la vente, les volumes de transaction et la volatilité économique.

Offre

Il y a un nombre important de nouvelles unités de location en construction à travers le pays, ce qui a et continuera de stabiliser et d’assouplir les loyers sur les marchés nationaux. L’industrie – et en particulier les décideurs politiques – ne doit néanmoins pas oublier qu’il a fallu des décennies de sous-construction pour créer la pénurie actuelle de logements locatifs, et qu’une ou deux années de niveaux de construction élevés ne seront pas du tout suffisantes pour résoudre la pénurie chronique de logements actuelle.

Il est estimé que les États-Unis doivent construire pas moins de 4,3 millions de nouveaux appartements d’ici 2035 pour combler la pénurie actuelle et anticiper la demande future et l’accessibilité.

Cependant, au cours des derniers mois, nous avons constaté une baisse du nombre de permis délivrés pour de nouvelles constructions, suggérant que la hausse que l’industrie a connue cette année pourrait être de courte durée. Si cela se concrétise, l’offre accrue de 2023 pourrait probablement être absorbée plus rapidement et la demande pourrait augmenter encore davantage.

Taux d’emprunt immobiliers

La combinaison de taux d’intérêt élevés, d’une offre faible de logements et de prix de l’immobilier en hausse rapide a rendu l’achat d’un logement beaucoup plus cher et rend presque impossible à de nombreux primo-accédants d’entrer sur le marché.

Bien que les tendances en matière de loyers varient d’un marché à l’autre, il est encore nettement moins cher de louer que d’acheter et cela s’est encore accentué depuis l’année dernière. Le paiement mensuel moyen d’un crédit sur une maison représente près du double du coût de la location d’un appartement. Cette tendance maintiendra sans aucun doute une demande élevée pour la location d’appartements dans un futur proche.

L’Économie

L’économie mondiale est confrontée à de nombreux défis, notamment une forte inflation et des tensions croissantes à l’étranger. Cette incertitude conduit certaines personnes à retarder leurs projets d’achat de logement, ce qui augmente encore la demande de logements locatifs.

Augmentation des Dépenses

L’augmentation des taux d’intérêt, des primes d’assurance et des coûts opérationnels a eu un impact monumental sur l’industrie cette année, et bien que l’inflation record se soit atténuée, ces défis persisteront probablement dans la nouvelle année.

Assurances

En juin 2023, les coûts d’assurance par unité ont augmenté de 33% par rapport à l’année précédente. 8% des dépenses d’exploitation d’une unité sont aujourd’hui consacrées à l’assurance, soit environ le double de ce qui était observé il y a seulement cinq ans. Les taux en hausse contribuent également à la hausse du coût de la vie, ce qui rend plus difficile pour les gens de payer leur loyer. En résumé, l’impact de l’augmentation des taux et des coûts affecte tout le monde.

Coûts Opérationnels

Pour illustrer l’impact drastique de l’augmentation des coûts opérationnels, la National Apartment Association (NAA) a récemment mis à jour sa Dollar of Rent Research, qui montre que 93 cents de chaque dollar de loyer permettent de faire fonctionner les appartements et soutiennent directement la communauté locale grâce aux impôts fonciers. Cette marge mince souligne l’environnement financier difficile dans lequel l’industrie opère et met en évidence l’importance de garder à l’esprit ces dépenses essentielles alors que l’industrie réfléchit aux défis de l’accessibilité au logement.

Taux d’Intérêt

Les fournisseurs de logements de l’ensemble de l’industrie ont ressenti l’impact des augmentations de taux d’intérêt par la Fed. De nombreux complexes d’appartements fonctionnent avec des prêts à taux d’intérêt variable – qui ont été réinitialisés cette année – et la hausse des taux d’intérêt a un impact sur les dépenses autant que la hausse des coûts d’assurance.

Compte tenu de ces augmentations cumulées, l’industrie devrait probablement voir une activité d’achat accrue de la part d’acheteurs bien positionnés pour saisir des opportunités au cours de la prochaine année, tandis que d’autres attendront une perspective économique plus claire et une orientation plus positive en matière de taux d’intérêt.

La Menace d’une Récession

Les chances d’une récession “légère” ont augmenté cette année à mesure que les taux d’intérêt étaient réévalués par la Fed et l’économie ne semble pas avoir encore “atterri”.

Cependant, certains facteurs continuent de suggérer que l’industrie de l’immobilier pourrait être plus résiliente que par le passé. Le marché de l’emploi est toujours très solide, et la croissance des salaires dépasse à la fois l’inflation et la croissance des loyers. De plus, la demande de logements locatifs reste forte – et devrait le rester dans l’année à venir.

Bien qu’une récession poserait certainement des défis à l’immobilier locatif, les propriétaires et les exploitants peuvent contribuer à atténuer les risques en continuant à surveiller de près le marché, afin de se préparer et de s’adapter au mieux à la conjoncture changeante. Il sera de plus en plus important de prioriser certaines stratégies telles que la diversification de son portefeuille, la bonne maintenance des propriétés et la gestion du risque et de la trésorerie.

Optimisme pour l’Avenir

Face à ces défis et à une incertitude sur le marché, l’industrie de l’immobilier locatif américain, en particulier dans les zones périurbaines et le logement abordable, reste un secteur résilient et performant. Bien que les marges puissent être réduites à court terme, l’immobilier locatif offre des perspectives toujours aussi positives à moyen/long terme.

Source : National Apartment Association (NAA)