Comment Florida Invest manie ses acquisitions en période de crise ?

En tant qu’opérateurs et asset managers, nous sommes en première ligne au contact de notre marché, et notre mission est de partager à nos clients et partenaires ce que nous savons et ce que nous apprenons au quotidien. Il est important pour nous de montrer que nous continuons d’avancer ensemble avec nos partenaires et nos investisseurs, et que nous croyons plus que jamais en nos fondamentaux d’investissements.

Cet article, en lien avec la vidéo de notre dernière acquisition en pleine crise du COVID-19, a pour but de mettre en lumière notre travail, nos enjeux actuels et les nouvelles opportunités qu’offre le marché Américain aujourd’hui.

État des lieux du marché :

Cette conjoncture exceptionnelle aura des conséquences sur le marché. De manière générale sur l’ensemble du territoire américain, les performances des actifs multi-familiaux vont être impactées en 2020. Les fondamentaux subiront un choc important avant de rebondir, d’après de nombreux experts, à partir du quatrième trimestre 2020 pour les taux de vacances et du premier trimestre 2021 pour les loyers.

Voici un résumé de l’impact sur le marché pour les mois et années à venir :

• Les experts s’attendent à ce que les prix des immeubles “multifamily” atteignent leurs points les plus bas au troisième trimestre et entament une reprise au quatrième trimestre.
• Les taux de vacance vont augmenter (+2,7% prévu au troisième trimestre 2020 par les analystes CBRE) avant de se redresser complètement en 2021.
• Les loyers vont baisser au cours des prochains mois (-6,7% annuel attendu au quatrième trimestre 2020 par les analystes CBRE) , notamment sur les segments de locataires les plus sensibles. Les nouvelles mises en location et les renouvellements devraient se faire à un prix moins élevé dans un premier temps.
• Les loyers devraient commencer à remonter au premier trimestre 2021 et revenir à leurs niveaux d’avant-crise au deuxième trimestre 2022. La reprise devrait être saine et continue, au fur et à mesure que l’économie respirera à nouveau.
• Les segments immobiliers les plus fragiles seront les premiers touchés, alors que les locataires plus solides financièrement offriront une meilleure stabilité à leurs propriétaires.

Continuer d’avancer en s’adaptant à la conjoncture :

Chez Florida Invest, nous croyons plus que jamais aux actifs “multifamily” en cette période si particulière où il est très important d’ajuster ses stratégies, de maîtriser ses risques, et notamment de lisser les rendements et les risques sur plusieurs locataires, dans des actifs déjà fortement occupés et aux performances solides.

Le marché immobilier est cyclique et a déjà essuyé de nombreuses secousses : 1973, 1987, 1990-1992, 2001, 2008-2010, et maintenant 2020. Le succès d’un investisseur dépend en partie de sa compréhension des cycles, pour savoir où se positionner, quand, comment, et à quel prix. Personne ne peut prévoir quand une bulle va éclater et quand les prix vont être corrigés, mais certains indicateurs tels que la sur-confiance des investisseurs, la sur-évaluation des performances des actifs et l’accès généralisé à du financement à bas prix sont des indicateurs pertinents. Parfois, des éléments extérieurs précipitent un marché solide vers une correction à court-terme, et c’est exactement ce qui est entrain de se passer aujourd’hui.

La crise que nous vivons vient accentuer l’enjeu premier des investisseurs : la gestion du risque. Au delà des marchés boursiers, beaucoup de segments d’investissements vont être durement touchés et pour longtemps. Les investisseurs à la stratégie court-terme qui ont investi dans des actifs aux valeurs surévaluées car exploités en locations saisonnières vont essuyer de lourdes pertes, et ne retrouverons pas leurs rendements d’avant-crise avant des années. Certaines opérations de constructions, les investissements sur des actifs hôteliers, l’immobilier commercial ou les investissements à fort levier bancaire, risquent de causer de nombreuses faillites (à des niveaux d’importance différents).

Investir sur un segment solide et résistant sur le long-terme aux secousses de marché est une des clés de la gestion du risque. Cela permet dans un premier temps de voir les performances de ses actifs en temps de crise peu impactées, et sur une plus courte durée. Dans un deuxième temps, l’impact sur les valeurs se fera sentir moins longtemps. Ainsi, la phase de reprise des performances et des valeurs sera courte et permettra aux investisseurs de ne pas mettre leur trésorerie et leur liquidité en danger trop longtemps. Le marché immobilier des immeubles “multifamily” intermédiaires, qui permettent de loger la classe travailleuse américaine majoritairement locataire, en est le parfait exemple.

Saisir de nouvelles opportunités :

La crise que nous traversons va impacter la valeur des biens immobiliers suite à de nombreuses conséquences : les vendeurs potentiels en confinement (incluant les banques suite à des reprises d’actifs immobiliers) vont attendre plusieurs mois avant de mettre leurs biens en vente en même temps sur le marché, des propriétaires en difficultés financières vont être forcés de vendre leurs actifs et les propriétaires d’immobilier en location courte-durée vont probablement vendre pour contrebalancer leurs pertes d’exploitation.

C’est la raison pour laquelle les Hedge Funds et les fonds de Private Equity américains tels que Blackstone Group, Brookfield Asset Management et Starwood Capital Group ont déjà levé des milliards de dollars afin d’investir sur des actifs immobilier aux prix décotés.

Une fenêtre d’investissement se dessine donc pour les prochains mois, qui va permettre aux investisseurs d’acheter des actifs immobiliers décotés à des niveaux de prix similaires aux années passées.

Notre dernière acquisition pour l’une de nos foncières d’investissement :

La semaine dernière, nous sommes rentrés en période de “due diligence” dans le cadre d’une nouvelle acquisition immobilière pour notre précédente foncière XIX, ce qui signifie que nous avons 30 jours pour vérifier que cette propriété va tenir ses promesses en terme de sécurité, de performances et de qualité.

Nous nous étions déjà positionnés sur ce produit en off-market (pas encore sur le marché) il y a quelques mois avant que les évènements actuels ne surviennent, puis nous sommes sortis du contrat en attendant plus de visibilité. Nous avons décidé de refaire une proposition aux vendeur alors que le bien n’était plus sur le marché, à un prix fortement négocié. Cet immeuble, acheté à son prix de 2016, offre de très belles perspectives à Florida Invest et à ses investisseurs.

Comme nos abonnés le savent, notre segment d’investissement de prédilection reste les actifs “multifamily” de type immeubles résidentiels de rapport, pour de nombreuses raisons :

• Excellente maîtrise des coûts.
• Capacité d’augmentation des loyers important.
• Potentiel de revalorisation et de croissance exceptionnel.
• Gestion du risque optimisée avec la présence de nombreux locataires.
• Grande appétence des investisseurs institutionnels et privés qui permet une très bonne liquidité (sur les marchés de qualité).
• Réponse à un besoin conjoncturel grandissant : le logement abordable.

En temps normal et encore plus aujourd’hui, nous investissons exclusivement dans des secteurs très attractifs, offrant d’excellents fondamentaux économiques et démographiques. Nos immeubles sont tous situés dans des villes et des quartiers réputés, proches des universités, hôpitaux et bassins d’emplois, ce qui nous permet d’attirer d’excellents locataires et de les garder.

Dans notre dernière vidéo, nous vous avons présenté en image notre acquisition en cours dans la ville en pleine expension de Pompano Beach, stratégiquement située entre Boca Raton et Fort Lauderdale, de véritables poumons économiques pour l’État de Floride. C’est une ville réputée, qui a changé de visage ces dernières années avec des investissements publics et privés colossaux.

Même si la Floride a commencé son déconfinement partiel le 4 mai, le compté Broward dans lequel se situe la propriété n’est pas concerné et conserve des mesures strictes de distanciation sociale que nous avons scrupuleusement respecté lors de l’inspection.

Zoom sur la propriété :

Il s’agit d’un immeuble en bloc de 4,577 square feet soit environ 425 m2, situé dans un quartier résidentiel prisé en bord de canal de Pompano Beach, à proximité immédiate de tous les centres d’affaires, hôpitaux et des universités. C’est un charmant petit immeuble en parfait état général, avec des appartements propres et chaleureux, qui mérite quelques petits investissements stratégiques pour gagner en prestige. Il est composé de 8 appartements, dont 6 une chambre / une salle de bain et 2 deux chambres / une salle de bain, loués à des occupants de longue-date. Il offre une belle exposition et surtout une magnifique piscine, gros plus dans le quartier pour pousser les loyers à la hausse.

Voici un résumé financier de cet immeuble et de ses performances :

Nous sommes sortis très satisfaits de la première inspection physique avec notre inspecteur : pas d’anomalie, pas de défaut de maintenance, des appartements très bien entretenus et des résidents qui s’entendent parfaitement. Nous allons maintenant poursuivre notre analyse, notamment comptable, afin de s’assurer de la véracité de nos projections avant la signature définitive.