Mai 2020 : comment se porte le marché immobilier en Floride à la fin du confinement ?

Dans cet article, nous allons faire un état des lieux du marché immobilier floridien au mois de Mai et étudier les facteurs clés qui l’ont influencé. Alors que le déconfinement a déjà débuté partout en Floride y compris dans la partie Sud-Est, le marché nous donne ses premiers signes de mouvements post-COVID.

Des volumes de transactions immobilières extrêmement bas en Avril :

Au niveau national, les ventes de maisons existantes ont chuté de 8,5% en Mars par rapport à Février, selon l’indice de la National Association of Realtors. Ces chiffres sont basés sur les “closings” qui ont fait suite aux contrats signés principalement fin Janvier et en Février, avant que la crise n’impacte la majeure partie de l’économie.

Au cours de la deuxième semaine d’avril, le nombre de nouvelles propriétés proposées à la vente avait baissé de 47%, selon realtor.com.

En Floride, on assiste à un nombre de transactions historiquement faible en Avril, notamment sur le segment “multifamily” normalement extrêmement dynamique. On assiste beaucoup, comme l’ont reporté les services des grandes sociétés spécialisés dans la vente de “multifamily”, à des transactions qui sont retardées, qui sont renégociées ou qui tombent à l’eau.

De manière générale, les délais des transactions ont souvent été ralongés par des avenants aux contrats, utilisés par les agents pour augmenter les période de due diligence en cas de délais liés à l’épidémie.

La croissance des prix immobiliers résidentiels stoppée en Avril :

Au début du mois de Mars, les prix affichés médians étaient en hausse de 4,4% sur l’année en moyenne. Au cours de la première moitié d’Avril, ils ont augmenté d’un peu moins de 1%. C’était la plus faible croissance en sept ans.

Weiss Analytics, une société de recherche en analyse des prix immobiliers américains qui suit les prix des maisons dans tout le pays, a constaté que 40% des nouvelles maisons à la vente en Floride en avril se situaient en dessous des valeurs pré-pandémiques. En moyenne, les prix de ces maisons ont baissé de 6% en quelques semaines.

Avant la pandémie, le marché immobilier en Floride du Sud-Est était clairement vendeur. Aujourd’hui, la situation est entrain de se renverser, du moins temporairement. Les propriétaires qui veulent (ou doivent) vendre leur maison dans ce contexte doivent être motivés et accepter des négociations importantes. Cependant, il sera difficile pour les acheteurs d’obtenir des évaluations, car la baisse des ventes signifie qu’il y a peu de comparables.

Une bonne surprise générale concernant la collecte des loyers en Mai :

Le marché des appartements en location en Floride a eu une agréable surprise ce mois-ci, puisque plus de locataires ont payé leur loyer la première semaine de mai que pendant la même période en avril.

Cela défie les attentes de nombreux propriétaires et gestionnaires immobiliers, a déclaré Amanda Gill, directrice des affaires gouvernementales de la Florida Apartment Association : “Compte tenu du nombre croissant de Floridiens au chômage et des liens économiques de l’État avec le tourisme, les fournisseurs de logements craignaient que le taux de délinquance n’augmente en Mai”.

Au lieu de cela, environ 16% des locataires de Floride n’ont pas payé leur loyer le 6 Mai, contre 21% la première semaine d’Avril, selon la société de logiciels Entrata Inc. qui suit les paiements de loyer.

Plus de 1,2 million de résidents de la région métropolitaine de Miami vivent dans des appartements, selon la source WeAreApartments, c’est donc une nouvelle extrêmement importante pour la santé du marché.

Cependant, la Floride obtient de moins bons résultats que la moyenne nationale. Environ 12 % des locataires aux États-Unis n’ont pas payé leur loyer au cours de la première semaine de mai, ce qui est mieux que les 16 % de la Floride.

Un afflux massif d’investisseurs immobiliers New-Yorkais :

Les agents immobiliers de Floride voient affluer de plus en plus d’acheteurs venus de New-York et d’autres grandes villes. En effet, beaucoup d’entre eux constatent une demande alimentée par la pandémie, avec des acheteurs qui cherchent à déménager en Floride suite à la crise du COVID-19.

Cette conjoncture n’est en fait pas si exceptionnelle. En effet, en Juin 2019, l’État de New-York a adopté une vaste loi de réforme des loyers qui limite considérablement la possibilité pour les propriétaires d’augmenter les loyers des appartements visés par le dispositif. De son côté, la Californie est prête à mettre en place un plafond sur les augmentations annuelles de loyer dans tout l’État.

L’impact pour les investisseurs immobiliers est important, si bien qu’il les a poussé à adopter de nouvelles stratégies rapidement, notamment en changeant leurs destinations d’investissements. Ces réformes ont ainsi propulsé fin 2019 une nouvelle vague d’investisseurs, notamment sur les immeubles multi-familiaux en Floride du Sud-Est.

Une correction des prix temporaire se dessine pour les prochains mois :

De nombreuses conséquences de cette crise sanitaire sur le marché ne sont pas encore visibles et commenceront à faire effet dans les prochains mois.

Premièrement, il y aura certainement moins d’accédants à la propriété si le chômage reste à un niveau élevé après le dé-confinement et moins de projets de déménagements. Les investisseurs privés vont attendre un rebond affirmé avant de reprendre leurs activités et certains vont être forcés d’attendre suite à des pertes financières sur leurs propriétés.

Autre facteur important, nous n’avons pas de retour sur les nouvelles saisies qui vont être opérées après le confinement, ce qui risque d’ajouter de l’inventaire à bas prix sur le marché au fil des mois si des propriétaires fragilisés se retrouvent en défaut de paiement de leurs crédits.

Sur le terrain, nous assistons à une remise sur le marché de plus en plus de produits cette semaine, à des prix plus bas qu’en tout début d’année. Des vendeurs commencent à être en difficulté ou effrayés et souhaitent vendre rapidement.

Mais pour l’instant, beaucoup de vendeurs essaient encore de vendre à des prix trop élevés. Le marché va naturellement corriger tout cela à mesure que de plus en plus de biens vont être mis à la vente.

Les experts du géant immobilier CBRE s’attendent à ce que les prix des immeubles “multifamily” atteignent leurs points les plus bas au troisième trimestre 2020 et entament une reprise au quatrième trimestre 2020. Cette analyse est liée aux projections de loyers à la baisse et à l’augmentation temporaire des taux de vacance qui devraient s’opérer sur ce marché dans les mois à venir. Pour de nombreux fonds d’investissements immobiliers comme Blackstone, la fin de l’année 2020 est attendue comme une fenêtre d’investissement exceptionnelle.

Sources : South Florida Business Journal, CBRE, Florida Apartment Association, WeAreApartments, National Association of Realtors, Realtor.com, Weiss Analytics, Entrata Inc.