Les actifs multifamily bien positionnés pour le deuxième semestre 2022

Selon un nouveau rapport de l’agence gouvernementale Freddie Mac, le secteur du multifamily est en très bonne position pour faire face à la deuxième partie de l’année 2022. La croissance des loyers reste très élevée et malgré quelques vents contraires, celle-ci devrait se maintenir grâce à des tendances favorables.

“En 2022, nous nous attendons à ce que tous les marchés que nous suivons enregistrent des gains sur le secteur du multifamily“, explique le rapport. “Les marchés de Floride et du Southwest devraient encore faire mieux que le reste du pays, tandis que des marchés plus petits dans le Midwest, ainsi que quelques agglomérations importantes se classeront parmi les derniers”.

Une des raisons principales de cet optimisme sur le secteur est l’impact de l’inflation et de l’augmentation des taux d’intérêts qui se confrontent à une forte demande en provenance de la génération des millennials (personnes nées entre le début des années 80 et la fin des années 90, maintenant en age de se marier et de former une famille). “Le prix moyen pour l’achat d’une maison a augmenté de plus de 38% (d’environ $110,000) depuis le premier trimestre 2020”, note Freddie Mac. “En parallèle les taux d’emprunt sont en hausse de 1.60% par rapport à début 2020 et de quasiment 2.50% depuis leur point bas observé à la fin de l’année 2020. La combinaison d’une appréciation record sur les maisons individuelles et des taux d’intérêt élevés a fait augmenter le remboursement moyen mensuel d’un crédit immobilier de $842, soit 67.3% supérieur à début 2020”. Les prix élevés contraignent de nombreux primo-accédant à rester sur le marché de la location plus longtemps qu’ils ne l’avaient prévu.

Freddie Mac s’attend à ce que le taux de vacance reste stable, à 4.8% et à ce que les fondamentaux restent solides sur le secteur avec une croissance des loyers anticipée à 6.8% sur l’année 2022.

“Ces prévisions se basent sur la trajectoire actuelle de l’économie : un marché de l’emploi stable et un marché du multifamily qui garde des taux de vacances et de croissance de ses loyers à des niveaux supérieurs à la moyenne”.

Les relocalisations des locataires américains vers les États du sud devraient également se poursuivre et Freddie Mac estime que 60% des marchés qu’ils étudient devraient voir leurs taux de vacance baisser.

Il y a tout de même des points négatifs, comme les augmentations de taux d’intérêt qui font bondir les coûts de financement. “Le taux du 10-Year Treasury était en moyenne de 1.94% au premier semestre 2022. Au deuxième trimestre, ce même taux était déjà en hausse de 1%. Il serait raisonnable de s’attendre à ce que les taux de capitalisation subissent une pression à la hausse sur les immeubles multifamily“.

Ces fameux taux de capitalisation ont continué à se comprimer cette année et Freddie Mac continue à penser que “leur variation sera modérée et leur volatilité ne sera pas comparable à celle des taux directeurs de la Fed“.

Enfin, il y a les prix. “Avec la demande locative record, les augmentations de loyers consistantes qui devraient continuer pour le restant de l’année 2022, nous anticipons un taux d’appréciation solide pour le restant de l’année”, expliquait l’agence dans sa conclusion.

Source : Freddie Mac