Investissement à court, moyen ou long terme ?

Pourquoi les investissements immobiliers moyens/longs-termes sur un marché que l’on ne maîtrise pas parfaitement sont souvent plus rentables et beaucoup moins risqués que les achats opportunistes individuels appelés les « fix and flip » aux USA ?

Il n’est pas rare de voir des investisseurs américains investir 100,000$ dans une opération d’achat/revente à court terme avec pour objectif de générer plusieurs dizaines de milliers de dollars de profit en quelques mois de travail.

Comment ? En recherchant des propriétés en dessous du prix du marché, puis en les rénovant et en les revendant le plus vite possible avec profit. Incluant ou non des rénovations. Sur le papier, l’opération semble juteuse, et elle peut l’être si elle est effectuée par un professionnel expert de son marché.

Les risques du court terme

Mais très souvent, les nombreuses frictions et risques de ces opérations ont raison de la marge de l’investisseur privé voulant agir seul. Les principaux risques sont :

• Une compétition énorme sur la recherche de ce type de biens sous-évalués et sur les offres effectuées
• De mal évaluer l’ampleur des travaux à réaliser et dépasser le budget déjà serré qui a été fixé
• De mal choisir ses ouvriers et avoir des malfaçons, des retards (très fréquents, car les contractuels acceptent les chantiers sans pouvoir les honorer dans les temps si l’on ne prévoit pas de clauses spécifiques dans les contrats), voire même des abandons de chantier
• De mal comprendre l’étendue des obligations légales et commettre des erreurs ou des oublis dans les différentes étapes du processus
• De mal évaluer le marché immobilier local et se retrouver avec une maison invendable au prix souhaité après rénovation, ou se positionner sur un marché offrant beaucoup trop d’inventaires similaires
• Les taxes sur les plus-values immobilières sont très importantes la première année de l’opération et le processus de taxes différées nécessite un réinvestissement très rapide des fonds, ce qui peut pousser l’investisseur à se positionner sur une mauvaise opportunité pour sauver son avantage fiscal

La plupart des investisseurs et professionnels de l’investissement choisissent d’utiliser des stratégies de placement immobilier à moyen ou long-terme par rapport à des stratégies de placement à court terme.

Moyen / long terme : des avantages certains

Pour les investisseurs qui s’intéressent aux stratégies à moyen terme, il est possible de générer des retours très intéressants (pouvant aller de 10 à 15% par an) avec des investissements moyens-terme, en choisissant le bon partenaire et en faisant confiance à son expertise. Généralement, ces opérations prennent la forme de partenariat sur des repositionnements d’immeuble afin d’optimiser les performances de l’immeuble petit à petit grâce à une excellente gestion et des travaux stratégiques, dans le but d’augmenter sa valeur et de le revendre plus tard à un prix plus élevé.

Pour les investisseurs souhaitant capitaliser sur le long terme, bénéficier de plus de leviers comme le refinancement américain et acquérir des bénéfices stables et performants, les stratégies les plus adaptées sont d’une dizaine d’années environ, ou plus.

Contrairement aux idées reçues, un investissement immobilier, aux USA notamment, est souvent plus rentable sur le long-terme, car il permet de nombreux avantages :

• Capter année après année la tendance haussière d’un marché immobilier, bien situé dans une zone à l’économie solide
• Améliorer petit à petit la rentabilité des actifs en augmentant progressivement les loyers en accord avec la demande locale
• Bénéficier d’une fiscalité extrêmement avantageuse, notamment grâce au montage en société
• Réinvestir régulièrement dans un nouveau bien immobilier sans forcément injecter d’argent, grâce au système de refinancement américain
• Le facteur temps qui intervient dans de nombreux domaines : amortissement des frais d’acquisition, dépréciation, réduction des taux d’imposition sur les plus-values immobilières, action de l’inflation, etc.