Nicolas Tarnaud nous parle d’investissement immobilier international

Nous avons eu le privilège d’interroger M. Nicolas Tarnaud, auteur, conférencier, économiste, spécialiste de l’immobilier et directeur du MBA Immobilier International à Financia Business School.

Notre première question concerne notre pays : avec les impôts locaux, la CSG sur les revenus fonciers, la CRDS, les prélèvements sociaux, l’IFI et la taxe sur les plus-values immobilières, la France est-elle dissuasive en matière d’investissement immobilier ?

La France a toujours fait partie des mauvais élèves en matière de fiscalité. On peut tout de même se féliciter de la disparition de l’impôt sur le capital financier (ISF), une très bonne nouvelle pour les épargnants français, mais regretter l’apparition de l’impôt sur la fortune immobilière.

Cette pression fiscale, nécessaire pour rembourser notre dette, pourrait être relâchée s’il y avait davantage de création de richesse, et donc de la croissance. Cette dernière est nécessaire pour la baisse du chômage et l’augmentation du pouvoir d’achat.

Reste un atout de poids en France concernant l’investissement immobilier : celui de profiter des effets du levier du crédit, puisque les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi attractifs.

La fiscalité est-elle la seule raison qui pourrait pousser un épargnant à investir dans l’immobilier à l’étranger ?

Pour diversifier son patrimoine. On peut aussi investir à l’étranger pour diversifier son patrimoine immobilier sur des régions plus ou moins lointaines, qui peuvent correspondre à des choix de vie, comme la préparation en amont de votre future résidence pour votre retraite.

Est-il possible de profiter de ces taux bas pour investir à l’étranger, où la pression fiscale est moindre ?

En France, lorsque l’on obtient un financement pour acheter sa résidence principale ou secondaire, ou pour réaliser un investissement locatif, la banque va mettre en place une caution mutuelle ou prendre une garantie hypothécaire. Cette dernière est prise sur un actif en France. Cela peut être sur un actif tiers ou le bien qui va être financé. Sur un investissement à l’étranger, vous pourrez obtenir un financement dès lors que la banque pourra se garantir. Si vous disposez d’un bien en France qui peut servir de garantie, vous pourrez emprunter pour votre achat à l’étranger. Sinon ce sera compliqué, à moins de passer par un financement local.

« Aujourd’hui, des investisseurs plus ou moins grands se tournent vers l’actif immobilier »

Selon le rapport “Winning in Growth Cities“, publié par Cushman & Wakefield, la hausse du volume d’investissement est de 18% dans le monde, et ce malgré les incertitudes géopolitiques, et le ralentissement du cycle économique… L’investissement immobilier ne connaît-il pas la crise ?

On fait souvent la comparaison entre un actif immobilier et financier. Ce sont deux modes d’investissements très différents. Les marchés financiers sont plus volatils que les marchés immobiliers. Aujourd’hui, les grands investisseurs se tournent vers l’actif immobilier, résidentiel, commercial et tertiaire, pour profiter des rendements locatifs supérieurs au coût de la dette.

Quels sont les types d’investisseurs qui jouent cette carte aujourd’hui ?

Que l’ont soit un investisseur privé ou institutionnel, l’approche est différente dans la stratégie d’investissement. Le particulier recherche souvent un produit défiscalisé générant des revenus locatifs tandis que l’investisseur institutionnel privilégiera un rendement locatif et un rendement en capital sur le long terme. Tant que les taux de crédit seront attractifs, les investisseurs privés et institutionnels resteront présents. 

Peut-on investir dans l’immobilier à l’international sans accompagnement ?

L’obtention de l’information n’a jamais été aussi facile avec les nouvelles technologies, les applications et les sites Internet. Néanmoins si un particulier veut acheter ou investir à l’international, il est conseillé qu’il soit accompagné. L’avocat, l’agent immobilier, et le gestionnaire de patrimoine, jouent un rôle d’intermédiaire et de conseille. La présence de ces derniers permet à l’investisseur de connaître la réglementation juridique et fiscale de chaque pays. Elles peuvent être importantes d’un pays à l’autre. La présence de ces professionnels permet de diminuer les risques et les mauvaises surprises de son investissement. 

Dans quels pays, dans quelles villes faut-il investir aujourd’hui ?

On peut s’intéresser au Canada, qui dispose d’un marché locatif ou de l’investissement intéressant, avec notamment Vancouver et Toronto. Pour le marché américain, la Floride dispose d’une diversité de villes intermédiaires importante, avec des prix encore accessibles et un marché locatif aux rendements intéressants. L’Espagne est aussi à considérer avec Barcelone et Séville. L’Andalousie peut être également privilégié. Pour le Portugal, avec Faro au sud et Porto au nord, on peut s’y intéresser. Néanmoins, il faut rester sélectif car les prix se sont bien appréciés ces dernières années. Ces zones remplissent les deux critères d’une devise qui ne pose pas problème et la présence d’investisseurs étrangers.

« La Floride dispose d’une diversité de villes intermédiaires importante »

Mais avant d’investir dans une ville étrangère, il faut s’interroger sur les risques et savoir ceux que vous acceptez de prendre. Si vous voulez du rendement, il y a forcément une prise de risque. Il faut aussi s’intéresser à la devise du pays. Car si vous êtes dans un pays où la devise n’est pas cotée, vous êtes dépendant de cette dernière. S’il y a un souci sur cette devise, vous risquez d’en subir les conséquences au moment de la revente de votre bien immobilier. Il faut considérer cela au moment de choisir votre pays, quand bien même les prix soient très attractifs. Ensuite, il faut savoir quelle est la stratégie à moyen / long terme : souhaitez-vous y habiter, louer partiellement, totalement ? Des questions nécessaires, à se poser avant tout investissement.

Pour minimiser les risques de son investissement, il faut intégrer la fiscalité, la devise, la liquidité du marché immobilier et le marché de l’offre et de la demande. Avant d’investir il faut déjà penser si le bien se vendra facilement.