Crowdfunding Immobilier : les différentes stratégies

Qu’est-ce que le Crowdfunding Immobilier ?

Le Crowdfunding Immobilier vous permet d’investir de petites sommes d’argent (par exemple 1000 euros) dans un projet immobilier ou d’un portefeuille immobilier via une plateforme en ligne. En contrepartie, vous détenez une participation proportionnelle dans le bien, le portefeuille ou dans l’hypothèque sous-jacente et vous recevez des paiements sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels.

Il y a globalement deux types d’investissements en Crowdfunding Immobilier :

• « Equity Crowdfunding » : les dividendes sont généralement constitués de revenus locatifs. Les investisseurs possèdent une part proportionnelle d’une propriété ou d’un portefeuille et sont rémunérés sur les loyers et sur la vente de la propriété s’il y a lieu.

• « Debt Crowdfunding » : les dividendes consistent en un revenu d’intérêt gagné sur les paiements hypothécaires d’une propriété ou d’un portefeuille. Il n’y a pas de revenu supplémentaire quand une propriété est vendue. De plus, les investisseurs ne détiennent pas de part proportionnelle d’une propriété ou d’un portefeuille.

Votre placement sera généralement d’une durée prédéterminée et votre capital sera remboursé à la fin. Mais ce n’est pas toujours le cas et des pertes peuvent survenir.

Voyons plus en détail les deux principales stratégies d’investissement en Crowdfunding immobilier :

« Equity Crowdfunding »

Ces placements offrent aux investisseurs une propriété passive et indirecte, qui reçoivent un rendement grâce aux revenus tirés de la location et de la plus-value des immeubles. L’investisseur est actionnaire d’un immeuble ou d’un portefeuille d’immeubles. En contrepartie de son investissement, il reçoit un nombre proportionnel d’actions.

Étant donné que les projets sont généralement de nouveaux développements ou des immeubles nécessitent d’importantes rénovations, les investissements portent sur des périodes longues, généralement de 3 à 10 ans.

Les investisseurs sont généralement payés par le biais de distributions trimestrielles via une part proportionnelle des revenus locatifs générés par la propriété. Les immeubles sont entièrement gérés de façon professionnelle, c’est donc un investissement 100% passif. Parfois, la rémunération peut également provenir de la plus-value à la revente.

Il existe deux types de placements en « Equity Crowdfunding ». Le premier est constitué de placements en actions ordinaires (« Common Equity ») et le deuxième, de placements en actions privilégiées (« Preferred Equity »).

« Common Equity » 

Dans ce cas, vous investissez dans le projet en cours d’élaboration et recevez un pourcentage de participation. Les plateformes offrent aux investisseurs des revenus locatifs proportionnels mensuels ou trimestriels. De plus, l’investisseur percevra une partie de la plus-value à la revente.

Mais ce véhicule est considéré comme le plus risqué, car les investisseurs en actions ordinaires sont remboursés en dernier.  Si la propriété ne s’apprécie pas comme prévu ou ne génère pas assez de flux de trésorerie, l’investisseur peut potentiellement perdre de l’argent. Toutefois, le rendement des placements en actions ordinaires n’est pas plafonné comme celui des placements en actions privilégiées. Ce type de placements peut donc rapporter gros.

« Preferred Equity »

Ces capitaux se situent en quelque sorte entre le financement par actions ordinaires et le financement par emprunt en termes de risque et d’ordre de remboursement. Ce n’est pas aussi risqué que les actions ordinaires, mais pas aussi sûr que les prêts. Les placements en actions privilégiées procurent généralement des rendements fixes basés sur les revenus de locations.

Des rendements généralement plus faibles les rendent moins avantageux que les placements en actions ordinaires. Néanmoins, ils sont remboursés avant les investisseurs en actions ordinaires et ne sont donc pas aussi risqués.

« Debt Crowdfunding »

Les projets de Crowdfunding Immobiliers sont généralement financés par un ou plusieurs prêts, et ces prêts peuvent être partiellement financés par votre investissement. En retour, vous recevez un revenu sous la forme de taux d’intérêt.

Le prêt dans lequel vous investissez est garanti par l’immeuble en construction. La durée de placement typique est de 6 mois à 2 ans et le rendement moyen est de 8,5 à 9,1 %. L’échéancier exact sera fixé en amont.

Il existe deux types de placements en « Debt Crowdfunding ». Le premier est constitué de titres de créance syndiqués (« Syndicated Debt »), et le deuxième de titres de créance émis par une plateforme (« Platform Issued Debt »).  

« Syndicated Debt »

Les investisseurs investissent dans une partie d’un prêt immobilier existant qui a été consenti par des prêteurs professionnels (considérés comme des intermédiaires). Ces intermédiaires fournissent une garantie supplémentaire sur le prêt puisqu’ils font des recherches avant de l’approuver.  

Les investisseurs reçoivent des paiements fixes qui offrent généralement un rendement de 8 à 12 %. La dette est garantie par la propriété, rendant le véhicule moins risqué qu’un placement en actions. Les échéances sont généralement courtes (moins de deux ans), ce qui offre aux investisseurs une meilleure liquidité.

« Platform Issued Debt »

Dans ce cas, vous investissez dans des titres d’emprunt émis sur une plate-forme d’investissent dans des prêts accordés par le site de financement immobilier lui-même à l’aide de fonds d’investisseurs. Le rendement des investisseurs est généralement de 0,5 à 1 % supérieur à celui de la dette syndiquée.

La plupart de ces prêts sont accordés pour des opérations immobilières d’achat revente à court terme. L’investissement est de généralement 6 mois à deux ans.

Conclusion 

Le Crowdfunding Immobilier, dans ses différentes formes, est un véhicule idéal pour les particuliers à la recherche d’un investissement immobilier diversifiant et passif avec un capital d’entrée réduit. C’est également une bonne occasion pour investir hors de sa zone géographique ou même de ses frontières, sans avoir besoin de se préoccuper des barrières à l’entrée.

Cependant, ce format ne conviendra pas aux investisseurs ayant besoin d’un accompagnement personnalisé concernant leurs problématiques, et qui souhaite avoir de la visibilité sur l’opération dans laquelle ils investissent.