Fondamentaux, #2 : de la qualité des indicateurs du marché immobilier

L’analyse d’un marché immobilier est un travail long, complet et demandant plusieurs expertises afin de comprendre la situation actuelle et les opportunités futures. Elle repose sur une double compétence théorique et opérationnelle, où les données statistiques doivent impérativement être croisées avec les informations professionnelles sur le terrain. Voici une liste non exhaustive des principaux indicateurs immobiliers à surveiller :

• L’absorption nette de logements : doit être plus importante que le nombre de constructions neuves délivrées
• Taux de vacance : doit être stable et faible, voire en baisse
• Croissance des loyers : doit être positive sur le long terme
• Croissance des prix : doit être non spéculative et stable car liée au développement économique et démographique de la zone
• L’évolution des taux de rentabilités moyens
• L’évolution du nombre de constructions
• L’évolution de la répartition du parc immobilier (classe A à D suivant la qualité et l’emplacement) en comparaison à la demande réelle

L’exemple Delray Beach

Delray Beach est une ville proche de deux autres centres d’intérêts pour les investisseurs immobiliers :

• Boca Raton, ville déjà hautement appréciée, l’une des destinations résidentielles les plus prisées de Floride du Sud-Est. Les prix immobiliers y sont très élevés, la demande locative très tendue et le parc immobilier d’une grande qualité.
• Pompano Beach, un marché hautement émergent, qui a vu son paysage immobilier transformé. La communauté a en effet demandé aux développeurs immobiliers de réhabiliter ses quartiers ouest, trop longtemps mis à l’écart au profit du bord de mer. Des investissements massifs ont donc été faits dans les différentes infrastructures de la ville, attirant de plus en plus de travailleurs et d’entreprises au sein de la ville.

Delray Beach offre des fondamentaux immobiliers très prometteurs :

Au niveau local :

• Une croissance des prix immobiliers de 9,5% entre juin 2018 et juin 2019
• Une croissance démographique sans interruption depuis près de 100 ans
• La population de la ville a augmenté de près de 15% depuis 2010
• Les prix immobiliers y sont en moyenne inférieur de 40% à Boca Raton, la ville jumelle à la qualité de vie si réputée

En ce qui concerne le comté de Palm Beach :

• 94 % de taux d’occupation
• Un taux de vacance à tendance baissière depuis 2009
• Une absorption nette de logement en hausse globale depuis 2009
• Le nombre de constructions neuves est resté relativement stable entre 2013 et 2017, avant de doubler en 2018 pour répondre à la demande locale de logements et à l’absorption nette en hausse

Ce graphique nous montre qu’en 2018, les constructions neuves n’arrivent toujours pas à rattraper la demande locale.

La tendance du comté de Palm Beach en matière d’absorption de lots est claire : depuis 2016, la demande de logements ne cesse d’augmenter de manière fulgurante, et le nombre de constructions neuves en 2018 ne suffit plus à combler ce besoin. Cette conjoncture est due notamment au renouveau économique du comté depuis plusieurs années, poussé par une économie puissante et florissante qui attire les travailleurs et investisseurs du monde entier.

Les fondamentaux sont donc très positifs dans cette zone, puisqu’ils offrent un marché locatif tendu et porteur sur le long terme.

➞ Retrouvez notre règle #1 : répondre à la demande locale

➞ Découvrez notre règle #3 : des indicateurs démographiques et économiques solides

➞ Découvrez notre règle #4 : un micro-marché porteur et ambitieux