Fondamentaux #4 : un micromarché porteur et ambitieux

L’immobilier est un métier de terrain. Pour réaliser un bon investissement performant et sécuritaire sur le long-terme, il est primordial de comprendre ce qu’il se passe sur le terrain localement, et quelles sont les perspectives d’avenir. Nous recherchons en priorité des quartiers déjà développés, mais dans une période de transition urbaine et économique. Nous aimons nous positionner à la source de projets de renouveau urbain, comme nous l’avons fait à Davie, Pompano Beach ou encore dans certains micromarchés de Miami.

Pour comprendre le potentiel d’un quartier, nous analysons entre autres un document très important : son « Master Plan ». Réalisé par la ville, il nous aide à comprendre l’axe de développement de la zone pour les années à venir, et savoir dans quel quartier se positionner.

Nous regardons également des indicateurs très importants, tels que :

• Les nouveaux développements immobiliers
• L’arrivée d’entreprises
• Les principaux employeurs
• La démographie locale
• Le dynamisme de la collectivité
• Les investissements réalisés dans la zone
• L’état et la diversité des infrastructures

Exemple : le Nord du centre-ville de Miami et son développement urbain depuis près de 10 ans

Le « Market Push », autrement dit le développement économique et urbain de la ville de Miami se dirige depuis une dizaine d’années vers le Nord.

Sur cette ligne de développement, se trouve le tout nouveau quartier de Design District, qui a bouleversé le paysage urbain d’une des zones anciennement parmi les plus défavorisées de la ville de Miami. Un peu plus au nord se trouve le projet de développement de près d’1 milliard de dollars de Magic City en plein cœur de Little Haïti, de nombreux chantiers tout au long du Biscayne Boulevard, ainsi que la création de nombreuses infrastructures publiques dans la zone.

En regardant ces images, il est difficile d’imaginer au début des années 2000, l’un des quartiers les plus défavorisés de la ville.

Aujourd’hui, le district est fier d’être considéré comme une place forte de l’art, de la culture, de la mode et du design, ainsi lieux de vie extrêmement prisé.

Quelle est l’histoire de ce quartier et de son fabuleux développement ?

Dans les années 1980 et au début des années 1990, le Design District était tombé en ruine. Ce n’est qu’à la fin des années 1990 et au début des années 2000 que quelques magasins d’art et de design ont commencé à rouvrir, petit à petit. C’était le signal d’un profond renouveau urbain qui allait s’opérer dans les années à venir.

Au cours des années 2000, le Design District a continué de gagner en popularité et, grâce aux importants investissements publics et privés dans le quartier, les rues et les trottoirs ont d’abord été refaits et de nouveaux arbres plantés.

En 2010, des investissements visant à faire du Design District une destination phare de Miami ont fait venir des architectes de renom du monde entier et des marques de mode célèbres comme Dior, Hermès et Louis Vuitton.

Aujourd’hui, plus de 80 magasins sont ouverts dans le district ainsi que 70 showrooms.

Le district abrite de nombreux magasins de luxe phares, dont Balenciaga, Céline, Christian Louboutin, Dior, Dolce et Gabbana, et bien d’autres. Le Design District abrite également l’une des plus fortes concentrations de bijoutiers au monde.

En 2017, l’Institut d’art contemporain de Miami (ICA Miami) a ouvert ses portes dans le quartier, en faisant une destination touristique phare de la ville.

Cette profonde transformation du paysage urbain dans une zone historiquement très populaire a eu des conséquences importantes, telles que :

• des loyers à leurs niveaux record depuis 10 ans en 2018
• une vacance locative à son niveau historique le plus bas
• un salaire médian qui a augmenté de près de 5% en 2018, et une population qui a gagné de 1,3%
• des prix immobiliers de la zone en constante augmentation
• des projets de développements immobiliers privés qui se multiplient autour des nouvelles infrastructures

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