Le programme Section 8 est-il l’eldorado des investisseurs ?

Le programme Section 8 n’est pas dénué d’intérêt, notamment du point de vue de l’investissement locatif. Pour autant, quelques précisions s’imposent. Charlotte Nansion, Business Coordination Manager chez Florida Invest Property Management, et David Amsallem, dirigeant associé de l’entreprise, nous éclairent sur ce point.

Pouvez-vous nous rappeler en quoi consiste le programme Section 8 ?

Si l’on voulait résumer grossièrement, on pourrait dire que le programme Section 8 est l’APL américain, c’est-à-dire un système d’aide à l’accès au logement, qu’il s’agisse d’achat ou de location. Toutefois, le programme diffère très largement de ce qui existe en France, à bien des égards.

Et plus précisément, quels en sont les avantages ?

Section 8 existe depuis les années 70. Aujourd’hui, plus de 2 millions de ménages américains modestes en profitent. Le principe est simple : l’administration américaine finance entre 70 et 100% du loyer de ces ménages, sous forme de « vouchers » émis par le ministère fédéral du logement (US department of Housing and Urban Development, dit HUD). Le montant de ces bons dépend du profil du foyer et de la valeur moyenne locale de la location.

En échange, les locataires doivent remplir des conditions liées aux revenus et au patrimoine, ainsi qu’au nombre de personnes vivant dans le logement. Mais surtout, ils doivent avoir eu un comportement exemplaire lors des précédentes locations. À la moindre incartade (loyer impayé, détérioration du logement…), la subvention peut être retirée, d’autant que la situation est réévaluée chaque année.

Si on ajoute à cela que Section 8 est un programme très demandé, avec des listes d’attentes très, très longues, on a finalement des locataires très surveillés et accrochés à leur chance d’avoir obtenu cette aide.

Doit-on comprendre que les investisseurs doivent absolument profiter du programme Section 8 ?

Oui et non. De nombreux professionnels vous diront qu’ils gèrent peu de Section 8. Tout d’abord, parce que tous les logements ne sont pas éligibles. Ils doivent respecter les fair housing laws, qui imposent un logement impeccable, sans trou, sans fissure au mur comme au plafond. Les chambres doivent avoir une surface minimum d’environ 7,5 m² ou les appareils électroménagers doivent être en parfait état de fonctionnement. Et le loyer est encadré en fonction de ses caractéristiques et de sa localisation. Si vous êtes propriétaire d’un logement très bien placé, de standing élevé, Section 8 n’est clairement pas adapté.

Très bien et existent-ils d’autres inconvénients à ce programme ?

Plusieurs. Comme je le disais, les logements éligibles Section 8 doivent être en parfait état. Pour le vérifier, l’administration réalise des inspections à chaque changement de locataires. Ces inspections peuvent prendre plusieurs semaines et retarder d’autant la relocation.

Ensuite, il faut bien intégrer que si ce système, certes ancien, est rediscuté par l’administration, cela peut remettre en cause la rentabilité des logements loués en Section 8.

Enfin, il peut être plus difficile, plus coûteux et plus long d’expulser des locataires bénéficiant du programme Section 8, car ne sont permises que les seules les expulsions judiciaires.

En conclusion ?

Je dirais que le programme Section 8 est intéressant du point de vue de l’investissement locatif, mais qu’il convient de le réserver à certains secteurs géographiques. Et si la sélection des dossiers est réalisée par l’administration, rien n’empêche une société de gestion locative sérieuse d’appeler les précédents propriétaires, afin de s’assurer de la fiabilité du locataire.