Comment choisir entre un immeuble de rapport ou un lot individuel pour son investissement aux USA ? Avantages, différences et tickets d’entrées.

Pour un investisseur immobilier qui souhaite s’implanter durablement sur le marché américain, le choix d’investir dans un immeuble « multifamily » ou dans une seule unité résidentielle à la fois peut être difficile. Bien que les deux types d’actifs offrent des avantages convaincants, ils représentent une gestion et une stratégie de sortie très différentes pour l’investisseur. Parce que ces propriétés sont perçues différemment par les investisseurs, les assureurs et les prêteurs, il est essentiel de comprendre les tenants et aboutissants des deux types d’actifs pour réussir votre investissement en toute sécurité.

Quels sont les avantages d’une propriété multifamiliale (ou immeuble de rapport) ?

Une propriété multifamiliale est un type de logement résidentiel comprenant deux logements ou plus sous un même toit ou plusieurs bâtiments dans un même complexe. Ils peuvent être composés de plusieurs configurations, telles que des duplex, des triplex, des maisons en rangée, certains types de condos, des immeubles à bas niveau, des immeubles à plusieurs niveaux, etc. Chaque unité a généralement son propre espace de vie, une cuisine et une salle de bain.

Un actif résistant aux périodes de récession :

C’est une des principales caractéristiques du parc multifamilial ancien aux USA : les actifs multifamiliaux étant majoritairement valorisés en multiple de leurs loyers, une récession économique n’a que peu d’impact sur la valeur, surtout si l’actif est situé dans une zone économiquement solide. De plus, le marché locatif ne cesse de se renforcer à mesure que la proportion de propriétaires occupants diminue : 52% de la population américaine appartient à la classe moyenne aux USA, et ce segment de population majoritaire ne peut généralement pas se loger pour la majorité dans les nouveaux logements neufs. De plus, les 2/3 d’entre eux sont forcés de rester locataires car ils ne peuvent tout simplement pas acheter leur logement. Enfin, le segment des immeubles multifamiliaux anciens, seule alternative locative en accord avec le budget des classes moyennes, se trouve renforcé par les propriétaires en défaut de paiement forcés de devenir locataires lors d’une crise économique.

Une grande sécurité des revenus locatifs :

Avec le fort développement des bassins d’emplois dans de nombreuses villes américaines depuis la fin de la crise, le marché du logement abordable est le seul segment qui répond à la demande de la majorité de la population travailleuse américaine, en offrant des logements en accords avec ses revenus. Ainsi, ce segment offre des taux d’occupations proches des 100% dans de nombreuses villes aux bassins d’emplois dynamiques, ainsi qu’une augmentation des loyers annuelle constante et positive depuis près de 9 ans et des délais de relocations records.

Des risques d’exploitation limités :

Contrairement aux propriétés unifamiliales où la rentabilité est très fortement impactée lorsque le bien est inoccupé, les immeubles multifamiliaux comptent de nombreuses unités et permettent d’atténuer fortement la perte. De plus, les risques d’impayés et de dégradations sont également répartis sur l’ensemble des unités.

Une parfaite maîtrise des dépenses pour de meilleurs rendements :

Contrairement aux condominiums par exemple, les frais liés à l’exploitation et les dépenses futures peuvent être précisément gérées et planifiées par un gestionnaire compétant, ce qui permet d’éviter les mauvaises surprises et offre beaucoup de visibilité. De plus, un bon gestionnaire pourra, grâce à ses contacts et à une gestion quotidienne efficace, réaliser des économies d’échelles et prévenir de futurs dégâts importants en prenant soin de la propriété dans son ensemble. Le contrôle est total.

Un excellent potentiel de valorisation grâce à une bonne gestion :

Au-delà de cinq unités, la propriété est valorisée en multiple de ses revenus, et le marché attendra un certain taux de rendement en fonction des caractéristiques de l’immeuble et de son emplacement. Des travaux stratégiques pour augmenter la qualité de l’immeuble et les loyers des unités couplés à une meilleure gestion des dépenses permettant de réduire les coûts, vont augmenter le rendement net. Ainsi, la valeur de la propriété augmentera car elle produira plus de revenus : c’est ce que l’on appelle l’appréciation forcée.

De plus, si le gestionnaire arrive à améliorer la bâtisse et sa perception sur le marché, les acquéreurs seront prêts à payer plus chers et donc à obtenir un taux de rendement inférieur afin d’acquérir le bien, ce qui augmentera encore plus la plus-value réalisée. Grâce à ce principe, les immeubles multifamiliaux sont généralement mieux valorisés que les maisons unifamiliales, qui dépendent de ventes comparables et donc du caractère cyclique du marché.

Quels sont les avantages d’une propriété unifamiliale (maison, appartement, condominium) ?

La propriété unifamiliale peut être un bon véhicule de placement pour générer un revenu mensuel, surtout pour un investisseur débutant.

Un apport personnel plus faible pour un emprunt :

Au lieu de 25 à 30 % nécessaires lors d’un emprunt pour un immeuble multifamilial, les investisseurs ont dans ce cas généralement besoin d’un apport de 10 à 15 % en fonds propres.  

Des taux d’assurances moins importants :

Généralement, les taux d’assurances seront plus abordables pour les propriétés unifamiliales que pour les propriétés multifamiliales.

Une gestion moins technique :

Avec un seul locataire, la location unifamiliale est beaucoup plus simple. Les investisseurs expérimentés peuvent dans certains cas choisir de gérer l’immeuble eux-mêmes, même si le plus sage est d’engager une société de gestion professionnelle.

Le placement multifamilial vous convient-il ?

Investir dans des propriétés multifamiliales exige beaucoup de temps et d’efforts, mais le jeu en vaut la chandelle. Bien choisies est gérées, elles peuvent être un excellent placement sécuritaire et performant, tant concernant les revenus que la valorisation. Cependant, il est important de comprendre que dénicher la perle rare sur un marché très compétitif n’est pas une tâche facile. De plus, les projections financières, les stratégies d’asset management et toutes les inspections techniques sont difficilement réalisables même pour un investisseur français expérimenté. Cependant, si vous souhaitez bénéficier des mêmes opportunités que les investisseurs américains expérimentés, des solutions sécuritaires et 100% passives existent.

Comment investir de manière sécurisée et 100% passive dans un immeuble multifamilial américain et à quel budget ?

La clé est de s’entourer d’un opérateur expérimenté et de confiance, en accord avec vos valeurs, qui saura lever toutes les frictions et rendre l’opportunité réalisable. Chez Florida Invest, notre mission est de donner accès aux investisseurs français en accord avec nos valeurs, à des opportunités d’investissements exceptionnelles, jusqu’à présent réservées à des investisseurs américains très expérimentés et possédant un sérieux réseau. Pour cela, nous proposons différents véhicules tous 100% passifs, où toutes les barrières à l’entrée ont été levé et l’intégralité du processus pensé pour des investissements à distance.

Grâce au Groupe Florida Invest et ses filiales FI Capital et FI Property Management, les investisseurs peuvent aujourd’hui investir sur ce type d’actifs sous différentes formes :

• Acquisition directe en pleine propriété avec levier bancaire ou non, intégralement géré et négocié par nos équipes. Nous proposons également une stratégie d’optimisation et de gestion de l’actif complète sur plusieurs années, que nous réaliserons pour le compte de l’investisseur qui gardera tout de même l’entière liberté de décision.
• Acquisition en partenariat unique de l’investisseur avec Florida Invest (Joint-Venture), où les décisions d’exploitation, la gestion et l’optimisation seront réalisées en toute transparence mais sous la décision de Florida Invest.
• Acquisition en partenariat avec plusieurs autres investisseurs et Florida Invest (Club-Deal), où les décisions d’exploitation, la gestion et l’optimisation seront réalisées en toute transparence mais sous la décision de Florida Invest.  
• Participation à une foncière de distribution gérée et exploitée par Florida Invest et ses filiales.

Ainsi, en utilisant le levier bancaire américain négocié avec nos partenaires, il est possible de se positionner sur ce type de véhicules avec des tickets d’entrées minimums de $50,000 pour une foncière, $100,000 pour un club-deal et environ $200,000 pour des petites acquisitions directes ou des partenariats uniques directs.