La ville de Miami a réagi pour construire plus de logements abordables afin d’assurer l’avenir de ses travailleurs grâce à un plan ambitieux. Un exemple à suivre aux États-Unis !

Le logement abordable, une préoccupation croissante et globale aux États-Unis :

Tout comme de très nombreux professionnels de l’immobilier américains, nous croyons profondément à l’avenir du logement intermédiaire accessible aux classes-moyennes aux États-Unis comme la vraie solution d’investissement sécuritaire et performante sur le long-terme. En effet, il s’agit du seul segment de marché qui répond à la demande locale de la majorité de la population (+ de 50%) dans un contexte durable d’augmentation de la proportion de locataires chez les travailleurs.

Entre 1990 et 2017, la part de logements locatifs abordables est passée de 46% du parc en 1990 à seulement 25% en 2017. De plus, les logements à loyers abordables représentaient une part décroissante du parc de logements dans tous les États, et le fait que les logements abordables soient trop faiblement représentés dans les nouvelles constructions ne fait qu’aggraver la situation.

Face au besoin national de logements abordables, le marché est en train d’évoluer et les acteurs de l’industrie immobilière prennent conscience de l’importance de répondre à la demande des populations avant tout. La question du logement abordable représente un tel enjeu pour les collectivités locales que même les grands géants de la technologie, tels que Google et Microsoft, ont promis des millions de dollars pour aider à financer des options abordables. Les candidats aux campagnes électorales prennent conscience de cette demande, ce qui fait du logement un enjeu plus important qu’il ne l’a jamais été dans le pays.

Il s’agit véritablement de la nouvelle direction des investissements immobiliers de demain, et c’est une bonne nouvelle, tant pour les investisseurs que pour les populations.

Comment la ville de Miami va devenir un exemple national en termes de politique du logement abordable ?

Cette crise du logement abordable touche fortement la zone métropolitaine de Miami, qui a attiré ces dernières années de très nombreux travailleurs, entreprises, chercheurs et start-ups. La démographie a fortement augmenté, mais le parc immobilier abordable (majoritairement ancien car les constructions neuves coûtent généralement cher) est resté le même. Par conséquent, la proportion de logements abordables en baisse, couplée à la hausse des prix immobiliers et des loyers, ont rendu difficile l’accès à des locations abordables pour une population majoritairement composée de locataires.

Face à ce constat, les dirigeants politiques de Miami prévoient sérieusement de résoudre localement cette crise d’accessibilité croissante dans la ville. Pour cela, ils ont créé un nouveau plan d’action afin de permettre aux travailleurs de se loger en accord avec leurs revenus.

Le projet se divise en 3 points clés :

• Créer une banque pour financer la construction et la rénovation de logements abordables
• Rationaliser les permis et modifier le zonage
• Faire en sorte que les petits et moyens promoteurs produisent 3 200 logements abordables chaque année pendant 10 ans

Si cela semble ambitieux, une ville à l’économie aussi importante que Miami a réellement besoin d’un plan pour améliorer le confort de vie de sa classe moyenne, mais aussi pour renforcer l’économie locale en augmentant le pouvoir d’achat des ménages. Pour les dirigeants politiques de la ville de Miami, un projet long-terme est essentiel pour la viabilité future de la ville afin de rester avant tout une destination internationale pour les entreprises, chercheurs et travailleurs du monde entier.

Le plan répond aux besoins des résidents de la ville de Miami qui gagnent moins de 80 % du revenu médian des ménages de la région, soit 33 999 $. (Le revenu médian des ménages des résidents du comté de Miami-Dade étant de 49 930 $).

Un projet basé sur un partenariat public/privé :

Dans le cadre de ce plan novateur, l’effort serait en grande partie privé, la ville fournissant un capital de départ sous la forme de 85 millions de dollars. Cet argent, selon le plan, pourrait être transformé en un milliard de dollars sur 10 ans grâce au financement des banques, aux incitations fiscales et aux investissements de groupes philanthropiques et d’entreprises.

Le projet serait dirigé non pas par les grands promoteurs ou les constructeurs qui fournissent actuellement la majeure partie des logements abordables dans le comté de Miami-Dade, mais par des petits et moyens entrepreneurs sur des terrains de petite et moyenne taille.

L’accent serait principalement mis sur la réhabilitation du parc existant, et complété par de nouveaux immeubles multifamiliaux de taille modeste, allant de 5 à 50 unités.

Quelles sont les ambitions futures de ce projet ?

▪ Créer une société de financement de logements abordables à Miami qui travaillerait comme une société indépendante pour coordonner et fournir des prêts et des financements aux promoteurs et aux propriétaires

▪ Former un fonds d’innovation pour le logement à Miami afin de créer un fonds commun d’un milliard de dollars grâce à une combinaison d’investissements et de prêts des secteurs public, privé et philanthropique

▪ Se concentrer sur la rénovation des logements existants et la construction de nouveaux complexes de logements de petite et moyenne taille à proximité des corridors de transport

▪ Rationaliser le processus d’examen des permis et du zonage pour les promoteurs de logements abordables

Grâce à ces directives, la ville va pouvoir s’attaquer à ce problème conjoncturel en réalisant de petits projets de construction en même temps que les plus grands. A Miami, de nombreux petits terrains ou petits immeubles sont vacants depuis des années, et les plus grands promoteurs ne s’y intéressent pas. L’intérêt de ce plan global de remplissage est d’attirer les petits promoteurs sur ces petits terrains ou immeubles et de rendre les démarches administratives plus faciles et moins coûteuses pour eux.

Le plan vise également à stimuler les travailleurs et les entrepreneurs locaux. Plus de 14 000 nouveaux emplois pourraient être créés en investissant une partie du Fonds d’innovation dans la formation aux métiers spécialisés, dans des subventions d’équipements pour les petits entrepreneurs, etc.

Ce plan de logement est parmi les plus importants du pays. Il est réalisable grâce aux compétences et à l’expérience que les promoteurs locaux, les investisseurs immobiliers et les banques de la ville, qui ont été acquises au cours de la dernière décennie de croissance de la ville.

Sources : Jorge M. Pérez Metropolitan Center at Florida International University, Miami Herald.