Crise du COVID VS Crise des Subprimes. Quelles différences ?

De récentes analyses publiées par le South Florida Business Journal, notre réseau de partenaires et notre présence quotidienne sur le terrain nous ont offert beaucoup de contexte sur la réalité du marché de l’investissement aux USA et en Floride aujourd’hui.

Une conjoncture bien différente de la crise des Subprimes

Nous nous sommes rendus compte que certains comparaient la crise que nous sommes en train de vivre avec ce qu’il s’est passé en 2008. Il faut cependant bien comprendre que les raisons de la hausse des saisies immobilières après l’effondrement économique de 2008 sont fondamentalement différentes de celles qui pourraient subvenir dans les mois à venir.

En 2008, nous avons vécu une surabondance de prêts hypothécaires à risque qui a entraîné un effondrement financier du marché du logement résidentiel. Actuellement, nous avons une pandémie mondiale qui a provoqué la fermeture de secteurs importants de l’économie américaine, notamment le tourisme, les voyages, les restaurants, le commerce de détail et d’autres industries de services. La différence majeure est que les ménages sont, aujourd’hui, nettement moins endettés et les banques sont en bien meilleure santé financière qu’en 2008.

Les principales conséquences de la pandémie sur le marché immobilier commercial

La crise sanitaire a entraîné de nombreuses fermetures d’entreprises, des vacances dans les centres commerciaux et autres magasins de vente au détail, dans les immeubles de bureaux et des licenciements massifs. Par exemple, Disney a récemment licencié 28 000 employés notamment à cause de la fermeture temporaire de ses parcs.

Sur le marché immobilier commercial, le principal impact se reflète par les importantes difficultés financières rencontrées par certains grands propriétaires de centres commerciaux. Par exemple, la société CBL Properties est proche de la faillite, et Mall of America est en retard sur son hypothèque et se bat pour éviter la saisie. De plus, selon CNBC, Brookfield Properties, l’un des plus grands propriétaires de centres commerciaux du pays, prévoit de licencier 20 % de son personnel de vente au détail.

L’hôtellerie et les centres commerciaux en fortes restructurations

Récemment, The Real Deal a rapporté que le groupe Colony Capital a vendu la majorité de son activité hôtelière aujourd’hui en difficulté à l’investisseur privé Highgate Hotels dans le cadre d’une transaction évaluée à 2,8 milliards de dollars. The Real Deal a rapporté qu’il s’agissait du “plus grand bouleversement” dans l’industrie hôtelière depuis le début de la pandémie.

Il a également été récemment rapporté que le groupe Starwood Capital a perdu le contrôle de son portefeuille de centres commerciaux, qui a été racheté par Pacific Retail Capital Partners et Golden East Investors, qui ont été chargés de négocier avec les prêteurs de premier rang.

Autre donnée saisissante, selon CBRE, la quantité d’espaces de bureaux proposés à la sous-location a fait un bond de 42 % à Los Angeles et de 24 % à Chicago.

De fortes décotes sur l’immobilier résidentiel sont-elles de nouveau possibles ?

En 2006, de nombreux agents immobiliers ont vécu la frénésie des investisseurs immobiliers qui étaient prêts à tout pour acquérir des actifs en Floride. Ces agents immobiliers parcouraient toute la Floride à la recherche de propriétés pour leurs clients, et les affaires conclues n’étaient pas forcément basées sur des prévisions très rationnelles de croissance.

En 2010, après l’effondrement du marché national, des investisseurs opportunistes plus avertis ont acheté des ventes à découvert et des saisies immobilières à des prix très réduits. Ces affaires ont disparu au bout de quelques années. À partir de 2015, il était très difficile pour les investisseurs de trouver des affaires à forte décote, car le nombre de propriétés en difficultés était devenu faible.

En 2020, les salaires sont maintenus par un gouvernement qui s’est montré très réactif et des aides massives. La baisse des prix est plus incertaine au niveau conjoncturel, mais des opportunités de négociation plus “psychologiques” sont présentes, notamment pour les investisseurs les plus réactifs et liquides. En effet les offres d’achats comptants et la capacité à offrir aux vendeurs un “closing” fluide et rapide permettent souvent de négocier les prix à la baisse. La relation acheteurs-vendeurs s’est équilibrée alors qu’elle penchait fortement en faveur des vendeurs en début d’année.

Conclusion

Le marché offre de nouvelles opportunités aux investisseurs qui détiennent du capital disponible, tout comme en 2009, même si la situation reste très différente.

Sur le marché résidentiel, la Fed a déclaré en mars qu’elle rachèterait 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires. Cette mesure vise à prévenir une nouvelle crise du logement. Avec la fin progressive des mesures de protection contre les évictions et les saisies hypothécaires, le marché immobilier résidentiel est donc lui aussi entrain d’évoluer rapidement.

Sources : South Florida Business Journal, CBRE, The Real Deal, CNBC.