Ce que signifient les derniers chiffres de l’inflation pour le multifamily américain

Les chiffres de l’inflation au mois de juillet aux USA marquent un changement de rythme voire une tendance qui s’inverse, avec l’indice CPI qui est passé de 9.1% (en juin) à 8.5% (en juillet). Une bonne nouvelle, mais qui ne laisse en aucun cas présager, pour le moment, un changement de politique de la Fed vis-à-vis de son plan d’augmentation des taux d’intérêt.

Selon John Chang, directeur de la recherche chez Marcus & Millichap, l’inflation devrait s’atténuer progressivement dans les prochains mois, sans pour autant que cela soit en réaction aux actions de la Fed. En effet, les problèmes de chaînes d’approvisionnement sont en train de se résoudre et les délais de transport en provenance de Chine de décliner.

“La Fed tente de forcer le marché à se rééquilibrer en réduisant la demande et le seul outil qu’ils ont à leur disposition est le coût des emprunts”.

Mais le taux d’épargne des ménages américains est toujours historiquement élevé leur permettant de ne pas recourir à l’emprunt en masse pour couvrir leurs dépenses. “Les augmentations de taux n’ont pas autant d’impact que cela, comme le reflètent les ventes au détail qui continuent à augmenter”, expliquait Chang.

Selon Lu Chen, analyste au sein de la société Moody’s, “les loyers des appartements multifamily ont tendance à augmenter lorsque l’économie se contracte, en particulier dans un contexte d’inflation élevée. Nous nous attendons à ce que la demande sur le secteur se maintienne à des niveaux élevés, ce qui devrait continuer à tirer les loyers vers le haut sur le secteur”.

Bien que Moody’s ne s’attende pas à une baisse des loyers, ces derniers anticipent clairement une décélération, voire un retour dans les prochaines années à une croissance annuelle dans la fourchette des 3-4% à l’échelle nationale.

“La trajectoire devrait rester favorable car le stock de nouveaux logements construits reste très restreint par rapport à la demande, à cause du coût élevé des terrains, de la main d’oeuvre et des matériaux de construction”, affirmait Jabir, économiste chez Moody’s.

Impact du ralentissement des ventes de maisons individuelles

L’augmentation des prix des maisons individuelles, couplée à l’envolée des coûts d’emprunt forcent de nombreux primo-accédants à rester locataires sur le secteur des appartements mulifamily. Des ajustements ont cependant lieu au sein du secteur des appartements, avec des locataires de logements premiums (classe A) qui ont tendance à chercher des alternatives plus abordables dans les actifs de classe B ou C (banlieues ou secteurs plus abordables).

“Les appartements de luxe vont probablement voir leur demande se réduire. Les appartements de classe B et C ont une absorption bien plus importante que les appartements de Classe A“, explique Lu Chen.

Vers des problèmes d’abordabilité pour les ménages américains ?

Selon Moody’s, les loyers des appartements pourraient atteindre 30% des revenus des ménages américains dans certaines régions comme la Floride du sud, Las Vegas, et quelques villes du Texas.

“Le besoin de logements abordables est croissant”, expliquait Jabir, “et les municipalités doivent mettre sur la table des solutions pensées en partenariat entre les entités publiques et les développeurs privés”.

Source : GlobeSt, Moody’s