Comprendre le Net Operating Income (NOI) aux USA

La mesure la plus importante pour évaluer une propriété commerciale est le NOI (Net Operating Income). C’est la base de la valorisation de la propriété, qu’il s’agisse d’une acquisition, d’une vente ou d’une estimation. Le NOI est calculé comme suit:

• Loyer brut potentiel (loyer annuel pour tous les baux signés, plus l’espace vacant au loyer du marché)
• Plus: autres revenus (remboursements des locataires, stationnement, pourcentage du loyer, etc.)
• Moins: vacances (en pourcentage du loyer brut potentiel)
• Égal: revenu brut effectif
• Moins: dépenses d’exploitation (à l’exclusion des améliorations locatives, des commissions de location, des améliorations en capital (CapEx) et des remboursement d’emprunt)
• Égal: le NOI

Ou encore

Net Operating Income = Loyers bruts + Autres revenus – Vacance Locative – Dépenses d’exploitation (hors CapEx)

Le NOI est important car c’est la mesure de flux de trésorerie utilisée pour valoriser une propriété. Par exemple, si le NOI dans une acquisition est de $1,000,000 et que le prix d’achat est de $15,000,000, alors le taux de capitalisation est de 6,67% ($1,000,000/$15,000,000). Le NOI est également important car il représente le flux de trésorerie initial de la propriété pour lequel les améliorations locatives, les commissions de location, les améliorations en capital et les paiements de la dette sont payés. De nombreux prêteurs utilisent également le NOI pour évaluer une propriété à des fins de prêt et de rendement du prêt. Le rendement du prêt est le NOI du prêteur divisé par le montant du prêt. La plupart des prêteurs cherchent un rendement du prêt d’au moins 9,0%. Il est donc essentiel de calculer et d’utiliser le NOI approprié pour prendre des décisions d’acquisition intelligentes.

Dans une transaction immobilière, il y a généralement quatre NOIs différents à considérer : le NOI réel du vendeur, le NOI proforma du vendeur/broker, le NOI ajusté réel de l’acheteur et le NOI proforma de l’acheteur. Le choix du NOI approprié dépend de la perspective de chaque partie, le vendeur cherchant à obtenir le meilleur prix possible tandis que l’acheteur cherche à acquérir la propriété à un prix le plus bas possible.

Il est donc important pour les investisseurs d’analyser les différents NOI lors de la due diligence et de l’analyse de la transaction pour s’assurer qu’ils prennent une décision d’investissement éclairée. En effet, chaque NOI reflète des facteurs spécifiques liés à la propriété en question, ce qui peut influencer le prix d’achat.

Par exemple, dans le cas d’un immeuble de 20 appartements situé à Miami, les vendeurs ont fourni un NOI réel de $150 000 et un NOI proforma de $180 000, tandis que l’acheteur a calculé un NOI ajusté réel de $145 000 et un NOI proforma de $160 000. Dans ce cas, l’acheteur devrait utiliser le NOI proforma de $160 000 pour établir le prix d’achat, qui serait de $2,460,000 à un taux de capitalisation de 6,5 %.

En fin de compte, le choix du NOI approprié dépend de l’objectif d’acquisition ou de vente et des facteurs spécifiques liés à la propriété en question. Les investisseurs doivent donc être attentifs aux différents NOIs lors de l’analyse des transactions immobilières.

Source :  Paramount Capital Corp, GlobeSt