Les charges d’exploitation des immeubles multifamiliaux ralentissent enfin

Selon une analyse de marché menée par RealPage, les dépenses d’exploitation par logement restent supérieures aux niveaux d’avant la pandémie, mais leur progression s’est nettement modérée au cours des 12 derniers mois. Après une flambée des coûts liée à l’inflation post-COVID, les propriétaires et exploitants d’actifs locatifs ont vu leurs charges opérationnelles bondir de 24,4 % entre 2021 et 2024, contre une hausse de 18 % sur les trois années précédant le premier trimestre 2020.

Ce niveau cumulé reste logique si l’on considère que la croissance annuelle des dépenses avait atteint un pic de 8,6 % en 2023, soit plus du double de la moyenne nationale observée entre 2015 et 2019 (3,5 %). Désormais, la dynamique ralentit nettement : la hausse des charges d’exploitation est retombée à son rythme le plus bas depuis début 2021, avec un niveau environ 39 % supérieur à celui d’avant la pandémie.

Parmi les neuf grandes catégories de charges analysées par RealPage, seules les dépenses liées aux salaires du personnel et aux services publics continuent d’augmenter. L’assurance enregistre quant à elle le recul le plus marqué, avec une baisse de 7 % en rythme annuel au premier trimestre 2025, après une envolée de 33,5 % un an plus tôt.

La fiscalité, qui représente environ 30 % des charges d’exploitation totales, a également vu sa dynamique se stabiliser. Le coût des taxes foncières par logement a reculé de 0,50 % en glissement annuel au mois de mars, contre une hausse moyenne de près de 4 % un an plus tôt.

Toutes les régions des États-Unis ont enregistré un ralentissement du rythme de croissance des charges par rapport à 2023 et 2024. Deux tiers d’entre elles affichent même une croissance inférieure à leur moyenne entre 2014 et 2019. Le Texas enregistre la variation la plus faible avec seulement +0,15 % sur un an. La Floride suit de près avec une croissance moyenne annuelle inférieure à 1 %.

Selon RealPage, la Floride surperforme nettement les autres régions : le rythme actuel de +0,40 % sur un an est inférieur de 0,10 % à celui observé il y a encore un an. Cette modération des charges est une donnée clé pour les investisseurs, car elle pourrait offrir un répit bienvenu sur les marges d’exploitation dans un contexte de normalisation du marché locatif.

Source : RealPage