Analyse : L’absorption nette sur le segment “Multifamily” est restée solide en 2020 malgré la pandémie

D’après la définition de CBRE, l’absorption nette désigne la demande nouvelle en espaces immobiliers sur un marché. Cette donnée, qui peut être positive ou négative, représente la différence entre les biens qui arrivent sur le marché et les biens qui en sortent.

Cette notion permet de traduire les variations du parc occupé. Elle est aussi directement liée aux créations et aux destructions d’emploi, de sorte qu’une baisse de l’emploi peut entrainer une absorption nette négative. C’est donc un indicateur essentiel de la santé d’un marché immobilier et d’une zone géographique, qui doit être pris en considération par les investisseurs.

Une résilience globale du segment “Multifamily” au niveau national

Malgré la récession, la demande sur le segment “multifamily” est restée solide dans la plus part des régions du pays en 2020. Quelque 252 000 unités, soit 1,7 % du parc total, ont été absorbés aux États-Unis en 2020, selon la base de données de Yardi Matrix.

Le nombre d’unités absorbées en 2020 n’est ainsi inférieur que de 12,0 % face aux 286 300 unités absorbées l’année précédente, et n’est pas très éloigné de la moyenne du dernier cycle. Le fait que la demande ait aussi bien résisté est une réelle preuve de résilience pour le secteur.

L’absorption nette a été positive dans 25 des 30 plus grandes métropoles du pays. Ces 25 métros ont absorbé 158 300 unités, soit plus de 60 % de l’absorption nette totale aux États-Unis.

Les États du Sud-Est ont connu la plus forte absorption nette de logements en 2020

L’absorption négative a été limitée à une poignée de grands marchés, les pires résultats ayant été enregistrés en Californie et à New York, qui ont totalisé -22 100 unités absorbées en 2020. Les zones métropolitaines à coûts élevés ont enregistré les pires résultats.

Les locataires ont continué à affluer dans le Sud-Est (96 700 unités absorbées, soit 2,4 % du stock total), le Sud-Ouest (56 800 unités, 2,1 % du stock) et l’Ouest (57 100 unités, 1,9 % du stock). La demande a été légèrement positive dans le Midwest (27 100 unités, 1,1 % du stock) et le Nord-Est (4 900 unités, 0,2 % du stock).

D’autres signaux encourageants pour le marché immobilier en 2021

Non seulement l’absorption multifamiliale a été saine, mais l’accession à la propriété a augmenté car les gens ont profité des faibles taux d’intérêt pour acheter ou investir. Le taux d’accession à la propriété aux États-Unis au quatrième trimestre de 2020 était de 65,6 %, soit 30 points de base de plus que le premier trimestre. Cela représente le plus haut niveau depuis le deuxième trimestre de 2012.

Une mesure du Census Bureau appelée “estimations des ménages”, basée sur une enquête sur les logements vacants, indique que le nombre de ménages américains a augmenté de 1,7 million en 2020. Cela correspond à la moyenne des quatre dernières années.

Enfin, la disponibilité massive des vaccins contre le COVID-19 rend fortement probable le retour à une activité économique normale d’ici la fin 2021. Lorsque les immeubles de bureaux des centres-ville et les lieux de divertissements urbains rouvriront, les centres-villes vont reprendre leur souffle.

Sources : CBRE, Census Bureau, Yardi Matrix.