Analyse : Rapport de marché de l’immobilier commercial américain au Q3 2020 (Source CBRE & Real Capital Analytics).

Dans cette analyse, nous avons synthétisé le rapport du troisième trimestre 2020 sur l’immobilier commercial américain de CBRE, la plus grande société de services immobiliers commerciaux au monde, afin d’en extraire les données principales.

Toutes les références au volume des transactions citées dans ce rapport sont basées sur la base de données transactionnelles de Real Capital Analytics, qui exclut les transactions sur les sites de développement.

Analyse du volume d’investissements

Le volume des investissements du troisième trimestre a diminué de 60,4 % d’une année sur l’autre pour atteindre 61,3 milliards de dollars. Les ventes d’actifs uniques, qui sont un meilleur indicateur de la demande du marché, ont légèrement mieux résisté, diminuant de 53,4 %.

Bien que l’activité totale ait augmenté de 33,9 % par rapport au deuxième trimestre, les défis logistiques et l’incertitude du marché due à la pandémie de COVID-19 ont continué à limiter le nombre de transactions conclues, en particulier celles dont les prix sont plus élevés. Le volume est resté inférieur de moitié à la moyenne trimestrielle pré-pandémique depuis 2015.

Le secteur hôtelier a connu la plus forte baisse d’une année sur l’autre du volume total des investissements (-84,3 %), tandis que le secteur multifamily a connu la plus faible, avec -50,9 %.

Le volume industriel a diminué de 64,5 %, en grande partie en raison d’une baisse des ventes de portefeuille par rapport aux niveaux record du troisième trimestre 2019.

En ce qui concerne les ventes d’actifs individuels uniquement, les actifs industriels ont enregistré la plus faible baisse (-27,9 %). Pour les autres secteurs, les baisses des volumes d’investissement total et individuel ont été similaires.

L’investissement transfrontalier, qui s’est élevé à 2,6 milliards de dollars au troisième trimestre, a diminué de 12,2 % en glissement trimestriel et de 70,8 % en glissement annuel, soit son plus faible volume trimestriel depuis le troisième trimestre 2010.

Le marché industriel est le seul secteur à avoir enregistré une augmentation en glissement annuel des investissements transfrontaliers au troisième trimestre (12,1 %), bien que cela soit dû à un troisième trimestre 2019 exceptionnellement faible. En glissement trimestriel, la classe d’actifs industriels a enregistré la plus forte baisse (-26,3 %).

L’hôtellerie a enregistré la plus forte baisse en glissement annuel (-94,8%), suivie par les bureaux (-84,3%).

Les investissements des trois plus grandes sources de capitaux étrangers, le Canada, Singapour et la Corée du Sud, ont représenté 52 % du volume total transfrontalier pour l’année se terminant au troisième trimestre 2020. Pour la première fois depuis 2017, l’Allemagne a quitté le podium.

Parmi les dix premières sources de capitaux étrangers, la majeure partie du volume d’investissement au cours de l’année écoulée a été enregistrée au quatrième trimestre 2019 et au premier trimestre 2020. Les investissements réalisés au cours des deux trimestres depuis le début de la crise pandémique ont représenté en moyenne seulement 18 % du volume total en provenance de ces pays au cours de l’année se terminant au troisième trimestre.

Analyse des performances du marché immobilier commercial

L’appréciation des prix s’est considérablement ralentie depuis le début de la pandémie. Les prix de toutes classes d’actifs ont augmenté de 1,4 % en glissement annuel au troisième trimestre, la plus faible hausse depuis 2010. Les secteurs industriel et multifamily sont restés les plus forts, enregistrant une appréciation trimestrielle des prix de 1,9 % et 1,4 %, respectivement.

Les prix du commerce de détail ont connu la plus forte baisse, tant sur une base trimestrielle (-2,2 %) que sur une base annuelle (-5,3 %).

Étant donné le nombre très limité de transactions au cours de la période, notamment dans le secteur hôtelier, les changements de prix donnent probablement une image moins précise des conditions du marché que lors d’un trimestre normal. L’enquête note également qu’une déconnexion entre les attentes des acheteurs et des vendeurs a entraîné une activité limitée en matière de transactions.

Les taux de capitalisation à l’achat sont restés plutôt stables selon l’enquête CBRE sur les taux de capitalisation du troisième trimestre 2020. Cependant, une tendance à la hausse dans de nombreuses classes d’actifs est tout de même notable ce qui indique une légère baisse des prix.

Les variations des taux de capitalisation vont d’une diminution de 7 points de base (pb) pour les commerces à une augmentation de 19 pb pour les bureaux au troisième trimestre, bien que les variations des taux de capitalisation ne soient pas nécessairement significatives en raison du nombre relativement faible de transactions conclues par rapport aux niveaux antérieurs à l’enquête CBRE.

En ce qui concerne le multifamily, les cap rates ont augmenté en ce qui concerne les immeubles “Mid/High-Rise” (immeubles de plusieurs étages, généralement plus chers à la location et à l’achat) et ont diminué en ce qui concerne les actifs “Garden”, généralement plus anciens, moins importants, et plus abordables. La demande s’est donc renforcée sur les actifs existants abordables, et a diminué sur les grands immeubles à hauts étages.

Le rendement total annualisé a encore ralenti pour atteindre 2,0 % au troisième trimestre, son plus faible taux d’augmentation trimestriel depuis 2010. Cette faible croissance est principalement due à une appréciation négative, qui a diminué pour le deuxième trimestre consécutif (-2,2 %).

L’hôtellerie est restée le secteur le plus faible, enregistrant une baisse de 22,9 % du rendement annualisé au troisième trimestre, suivie par le commerce de détail avec une baisse de 6,3 %.

Les rendements industriels annualisés ont été de loin les plus forts, avec une hausse de 10,1 %, suivis par les bureaux (2,8 %) et les logements collectifs (2,3 %). Le secteur industriel est le seul à avoir connu une plus forte appréciation (5,4 %).

Analyse du secteur de la dette sur le marché immobilier commercial

La production de prêts hypothécaires du troisième trimestre et depuis le début de l’année a diminué d’une année sur l’autre pour tous les types de prêteurs, à l’exception de The United States Department of Housing and Urban Development.

L’émission de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) s’est quelque peu redressée après avoir été pratiquement nulle en avril, suite au début de la pandémie. L’émission du troisième trimestre a augmenté de près de 80 % en glissement trimestriel.

La production de prêts hypothécaires de Fannie Mae and Freddie Mac est restée relativement forte par rapport aux CMBS et aux compagnies d’assurance-vie. Toutefois, leurs productions ont ralenti au troisième trimestre, en baisse de 22 % et 11 % respectivement par rapport au deuxième trimestre.

Les taux de retard de paiement ont augmenté pour presque tous les types de prêteurs, tant sur une base trimestrielle qu’annuelle, selon les dernières données disponibles. Les taux sont restés relativement faibles pour tous les segments, à l’exception des CMBS.

Le nombre élevé d’impayés dans les secteurs du commerce de détail et de l’hôtellerie a contribué à la hausse du taux global d’impayés sur les prêts hypothécaires à l’habitation, qui a atteint près de 10 % au deuxième trimestre.

Les fondamentaux du marché des appartements étant relativement sains, les taux de défaillance pour les prêts relatifs aux immeubles multifamily sont restés faibles. Le taux de défaillance de Fannie Mae semble élevé par rapport aux taux des banques et de Freddie Mac, car il inclut un grand nombre de prêts qui bénéficient d’un plan de réduction ou même de suspension des paiements pendant la crise pandémique. En excluant ces prêts, le taux de Fannie Mae était de 0,04 % en septembre.

Sources : CBRE Research, Real Capital Analytics, NCREIF.