Analyse de la résilience du segment immobilier “Multifamily” aux USA lors des périodes de crises précédentes

Les investisseurs se préparent massivement à la reprise des activités pour le dernier trimestre 2020 – premier trimestre 2021. Dans une conjoncture d’instabilité historique, l’enjeu est de se tourner vers les classes d’actifs qui sont les plus stables, résistantes et susceptibles de créer de la valeur durablement et rationnellement.

De manière générale, l’immobilier commercial (CRE) aux États-Unis remplit ces conditions, bien que de nombreuses disparités existent entre les classes d’actifs et les marchés géographiques.

En effet, les États-Unis restent le marché de prédilection des investisseurs en quête de fondamentaux solides. Sur les marchés publics, cela est visible avec les bons du Trésor, où la demande massive des investisseurs a entraîné des rendements historiquement bas. Également, l’immobilier privé fait historiquement office de valeur refuge.

Aujourd’hui, bien que les volumes d’investissements aient été historiquement bas lors des deux derniers trimestres, de nombreux investisseurs institutionnels et privés reprennent place sur le marché afin de profiter de nouvelles opportunités.

Au travers de cet article, nous allons étudier comment l’immobilier commercial américain est devenue un bastion pour les investisseurs à la recherche de valeurs refuges et de performances en période d’instabilité économique. La première étape est de se pencher sur l’histoire récente.

Comment les récessions des années 2000 ont-elles affecté l’immobilier américain ?

Tout le monde se souvient de la récession de 2001 comme celle de “l’éclatement de la bulle Internet”, toutefois, il s’agissait d’une véritable récession, bien que relativement peu profonde, et ses retombées ne se sont pas limitées au secteur technologique.

En effet, la demande d’espaces de bureaux a connu un déclin abrupt. Les loyers effectifs nets n’ont pas seulement chuté de près de 18 %, ils ont également stagné. Les immeubles de bureaux n’ont commencé à connaître une croissance qu’au deuxième trimestre 2004, et les loyers effectifs nets n’ont pas retrouvé leurs niveaux records d’avant la récession avant 3,5 ans.

En 2008, une autre bulle a éclaté : celle du logement. La prolifération des prêts hypothécaires à risque a joué un rôle majeur dans la précipitation de la Grande Récession. Des recherches menées par CoreLogic révèlent qu’en avril 2006, les marchés du logement dans “65 % des zones métropolitaines les plus peuplées des États-Unis étaient répertoriés comme surévalués”. Le crash qui a suivi a fait perdre aux propriétaires américains 16T$ de valeur nette. Dans des États tels que l’Arizona, la Floride et le Nevada, les prix des maisons ont chuté de plus de 50 %.

Le segment “Multifamily” historiquement résilient lors des précédentes récessions

Pour de nombreuses raisons énoncées dans un article précédent intitulé “Crise du COVID VS Crise des Subprimes. Quelles différences ?”, la crise actuelle est fondamentalement différente de la crise des Subprimes. Cependant, il est important d’analyser comment se sont comportées les performances des différentes classes d’actifs d’immobilier commercial lors des périodes de récessions passées.

Historiquement, l’immobilier “Multifamily” a moins souffert et a rebondi plus fortement que les autres grands types de biens immobiliers au cours des deux dernières récessions. Non seulement les loyers des logements collectifs ont le moins baissé et le plus récupéré, mais ils se sont aussi complètement redressés et ont atteint de nouveaux sommets dans les trois ou quatre années qui ont suivi chaque baisse.

Cela dit, les conditions économiques entraînées par la pandémie ne sont pas entièrement comparables à celles qui ont défini la récession de 2001 ou de 2007-2009. Les mesures de confinement ont entraîné des fermetures d’entreprises, des pertes d’emplois et un effondrement des dépenses de consommation. En d’autres termes, la crise actuelle a suivi une trajectoire ascendante. En revanche, les deux dernières récessions ont commencé au sommet, sur les marchés financiers, pour ensuite se propager vers le reste de l’économie.

Mais dans ce contexte économique fragilisant la classe moyenne travailleuse, l’accès à des logements abordables et confortables dans des immeubles “Multifamily” de classe intermédiaire est entrain de devenir un enjeu encore plus fort qu’il l’était lors des années précédentes. En d’autres termes, cette conjoncture historique est entrain de renforcer la crise du logement abordable et donc la demande sur ce segment de marché immobilier.

Quelles sont les tendances sociales et économiques qui continueront de soutenir le segment “Multifamily” ?

La montée du chômage provoquée par la crise pandémique sera très probablement le reflet des récessions précédentes, ce qui poussera de nombreux propriétaires à se tourner vers la location. Les analystes se penchent aujourd’hui majoritairement sur les fondamentaux qui augmentent la force sous-jacente du secteur des logements collectifs. Ces fondamentaux n’ont été qu’accélérés par la pandémie.

Ces tendances s’alignent également sur les conditions avantageuses propres au marché de l’immobilier commercial en Floride du Sud-Est.

1) Les banlieues de premier rang sont les nouveaux centres urbains

Outre leur emplacement stratégique, ces banlieues plus anciennes sont également denses avec des logements multifamiliaux de classe B plus abordables et plus demandés. Pour les investisseurs, ces immeubles offrent des taux d’occupations et de croissances des loyers supérieurs à la moyenne de l’industrie.

2) Les appartements abordables de classe B sont trop peu représentés dans les nouvelles constructions

Les biens de classe B sont généralement absents des nouvelles constructions, l’accent étant mis sur le développement de logements multifamiliaux de classe A depuis la dernière récession.

Les taux d’occupation des actifs de classe A sont pourtant inférieurs à ceux de classe B. De plus, les complexes d’appartements de classe B permettent de réaliser des opérations de rénovations afin d’améliorer l’attrait esthétique et fournir des équipements modernes, permettent de créer une forte valeur-ajoutée tant pour les locataires que pour les propriétaires.

3) Lorsque la population augmente, le besoin de logements abordables persiste et augmente

La demande de logements abordables croît à un rythme important dans tout le pays alors que l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile.

En Floride, cette croissance démographique est due à un marché de l’emploi en plein essor. L’environnement favorable aux entreprises et le fait que la région soit plus abordable que les grandes villes côtières comme New York et San Francisco sont des atouts considérables.

Les nouveaux travailleurs arrivant massivement en Floride du Sud-Est sont souvent issus de la génération des “Millennials” (nés entre 1981 et 1996). Ces jeunes actifs sont en train de bouleverser les codes sociaux et offrent une main d’oeuvre extrêmement dynamique à la région. Les femmes de cette génération sont beaucoup plus susceptibles que les femmes des générations précédentes de travailler à des postes à hautes responsabilités. Cette génération met également plus de temps à se marier et à fonder une famille, privilégiant souvent leur carrière professionnelle. Point primordial pour le marché immobilier, cette génération privilégie la location à l’achat pour une durée bien plus longue que les générations précédentes (CF Article sur la génération “Millennials” et son impact sur le marché immobilier).

Aussi influents que soient les “Millennials”, la génération Z (nés après la fin des années 90) pourrait, à terme, avoir un impact encore plus important sur le secteur du logement. Les démographes prévoient que, d’ici 2026, cette génération comptera 82 millions de personnes. Ces enfants de la Grande Récession sont plus pragmatiques et plus frugaux que leurs frères et sœurs plus âgés du millénaire. Cependant, ils apprécient l’équilibre entre la vie professionnelle et la vie privée, la diversité et l’inclusion, ainsi qu’un fort sentiment d’appartenance à la communauté. Les immeubles multifamiliaux de classe B sont idéalement placés pour répondre à ces besoins.

Conclusion :

Les fondamentaux et tendances économiques et démographiques ainsi que la situation historique engendrée par la crise pandémique actuelle sont entrain de renforcer la solidité du marché immobilier “Multifamily” aux USA pour les années à venir. Les perspectives de rendements sont donc très positives sur ce segment de marché, qui a déjà offert une résilience historique remarquable dans le passé.

Même si la crise pandémique représente des nouveaux défis à de nombreux niveaux et augmente le risque et l’incertitude de chaque investissement, les nouvelles opportunités sont historiques pour les investisseurs à l’écoute des fondamentaux.

Sources : CBRE, CoreLogic.