Les centres-villes américains retrouvent des couleurs, Miami en tête

Après plusieurs années où les zones périurbaines ont dominé les nouvelles constructions résidentielles, les centres-villes amorcent un retour en force, porté par des changements de modes de vie, des investissements massifs en infrastructures et un regain d’intérêt pour les environnements urbains.

Selon une récente étude de RentCafe, les grands centres urbains regagnent progressivement du terrain perdu, après un net ralentissement observé entre 2020 et 2023.

Une bascule après la vague périurbaine post-pandémie

La pandémie de Covid-19 avait provoqué un exode vers les périphéries et accéléré le développement de nouvelles constructions en dehors des centres-villes.
En 2019, 44 % des nouveaux appartements livrés aux États-Unis étaient situés dans les centres-villes. Ce chiffre est tombé à moins de 35 % en 2024.
Mais les experts anticipent désormais un rééquilibrage durable, porté par le retour des habitants en quête de proximité avec les commerces, les espaces culturels et les bureaux.

Miami, symbole du retour en grâce du centre-ville

Entre 2020 et 2024, près de 11 000 appartements ont été livrés dans le centre-ville, représentant environ 38 % de l’ensemble des nouvelles constructions de la ville. Ce chiffre est légèrement en retrait par rapport à la décennie précédente, mais montre que le cœur urbain de Miami continue d’attirer promoteurs et investisseurs.

Plusieurs projets emblématiques témoignent de ce dynamisme :

• Aston Martin Residences, livrée en 2024, a redéfini le skyline de Brickell.
• Waldorf Astoria Miami, actuellement en construction, s’apprête à devenir le plus haut gratte-ciel résidentiel au sud de Manhattan.

Par ailleurs, le programme de revitalisation urbaine mené par le Miami Downtown Development Authority contribue à accélérer cette transformation, en soutenant la reconversion de bureaux en logements et en encourageant l’installation de commerces de proximité.

Des villes à la traîne face à Miami et aux grands pôles floridiens

Si d’autres métropoles comme Chicago ou Denver restent actives sur le segment résidentiel du centre-ville, leur dynamique est freinée par des coûts de construction élevés et un environnement réglementaire complexe.

À l’inverse, Miami et d’autres marchés floridiens comme Tampa ou Orlando capitalisent sur une démographie en forte croissance, une fiscalité attractive et un afflux d’investisseurs internationaux, renforçant encore l’attrait des centres urbains.

Vers un nouvel âge d’or des centres-villes américains ?

Porté par la transformation des usages (télétravail hybride, demande pour des environnements « live-work-play »), le marché résidentiel des centres-villes semble engagé dans un cycle haussier, après plusieurs années de transition.

Miami, véritable locomotive de cette reprise, incarne cette évolution et s’impose comme un marché stratégique à surveiller de près pour les investisseurs immobiliers, notamment ceux positionnés sur le multifamily et les projets de reconversion urbaine.

Source : RentCafe