La demande locative sur les marchés de luxe est en baisse, mais se renforce sur les segments plus abordables

Alors que la demande d’appartements reprend dans certaines régions du pays, le marché locatif est en souffrance sur les marchés à prix élevés, selon un nouveau rapport de Yardi Matrix.

La Yardi Matrix est une source complète de renseignements sur l’immobilier commercial aux USA. Cet outil analyse les conditions actuelles du marché, tant au niveau microéconomique que macroéconomique. Il couvre toutes les propriétés Multifamily de plus de 50 appartements dans 133 marchés aux États-Unis.

Les marchés locatifs les plus chers sont en perte de vitesse d’après le rapport

Des villes telles que San Francisco, Chicago, Los Angeles, San Jose ou encore New York ont connu une forte baisse de la croissance et de l’absorption des loyers depuis le début de l’année jusqu’en août.

Un des effets de la pandémie et du télétravail a été l’exode massive des travailleurs des grands villes du Nord et même de Californie vers des villes aux marchés locatifs plus abordable, ou offrant de meilleures conditions de vie.

Selon la Yardi Matrix qui a étudié les 17 millions d’appartements de sa base de données, les propriétaires de San Francisco, Chicago, Los Angeles et San Jose ont connu une forte baisse de la croissance des loyers et de leur absorption depuis le début de l’année jusqu’en août. À New York, les loyers ont fortement baissé, alors que l’absorption s’est effondrée. Ces travailleurs se sont notamment dirigés vers la Floride, attirés par un cadre de vie tropical et des loyers bien plus abordables.

Dans l’ensemble, la demande d’appartements a rebondi dans de nombreux métros au troisième trimestre. Selon le rapport, cette reprise a contribué à stabiliser le marché des appartements et a permis de maintenir les loyers demandés après les baisses historiques du deuxième trimestre. Néanmoins, le rapport indique qu’une potentielle deuxième vague de COVID-19 pourrait retarder la reprise.

Les marchés locatifs des segments abordables connaissent une reprise au troisième trimestre 2020

La croissance des loyers a été fortement corrélée à la dépense globale des appartements. “Cela correspond au fait que les locataires sont plus soucieux de leur budget en cette période de difficultés économiques”, selon le rapport. “Les logements haut de gamme ont connu les plus fortes baisses de loyer et d’occupation pendant cette crise pandémique”. En effet, les métros et les segments dont les loyers moyens sont plus élevés ont généralement connu une croissance négative. Sur les marchés plus abordables la croissance des loyers a été nulle ou légèrement positive.

La migration vers des logements moins chers est un phénomène qui se renforce dans le contexte actuel. Les résidents d’appartements commencent à rechercher des options de logement plus abordables, ce qui augmente la demande sur ces segments, déjà très forte.

De manière générale dans les grandes villes Américaines dynamiques, il est aujourd’hui difficile de louer à prix abordable. Les loyers augmentent chaque année à mesure que l’économie et la démographie se renforcent. Au contraire, les biens de luxe ont inondé le marché si bien qu’ils voient parfois leurs prix être largement négociés. Certains promoteurs commençaient, même avant la crise, à se concentrer sur des petites unités avec des prix plus bas, car les unités de luxe prennent plus de temps à se vendre et ne sont pas rentables pour les investisseurs.

Depuis plusieurs années déjà, la situation contraire se passe sur le marché des logements accessibles à la classe moyenne (« middle-market »). La crise du logement abordable frappe de plein fouet les travailleurs américains qui cherchent des locations ou des acquisitions en accord avec leurs revenus, au coeur des bassins d’emplois. La demande, déjà très forte, est aujourd’hui renforcée dans un contexte de crise économique, poussant les loyers vers le haut et assurant une reprise durable dans les mois et années à venir.

Sources : South Florida Business Journal, Yardi Matrix.