Faillites bancaires, quelles répercussions pour l’immobilier américain ?

Une banque importante du secteur technologique et de capital-risque ferme ses portes. La Silicon Valley Bank (SVB), la 16ème banque du pays, a été saisie par les régulateurs de l’État de Californie le vendredi 10 mars dans ce qui est considéré comme l’un des plus grands effondrements bancaires depuis 2008. Les récents défis des secteurs de la technologie et de la cryptomonnaie, dont la SVB était un acteur important, ont entraîné des sorties de dépôts massives de la banque, obligeant l’institution à vendre des obligations avant leur échéance pour pour couvrir ces retraits. En raison des hausses rapides des taux d’intérêt de la Réserve Fédérale au cours des 12 derniers mois, les prix des obligations ont baissé et la SVB a subi une perte sur ces ventes. Lorsque la banque a essayé de combler un déficit de 2,25 milliards de dollars avec une vente d’actions, une vague de déposants a cherché à retirer leur argent, à ce moment-là, les régulateurs sont intervenus.

L’intervention du gouvernement fédéral, limite la contagion. La plus grande préoccupation à l’avenir est une contagion plus large à travers les marchés financiers. Le dimanche 12 mars, les autorités de New York ont fermé Signature Bank, qui détenait environ la moitié des actifs de la SVB. Signature Bank et SVB étaient toutes deux fortement liées au secteur de la tech et, bien que certaines autres banques avec des bilans tout aussi peu diversifiés pourraient être affectées de manière similaire, l’administration Biden s’est déjà engagée à soutenir les institutions en difficulté. La Réserve Fédérale met en place un nouveau programme de financement bancaire à terme, et les régulateurs ont garanti tous les dépôts des deux banques grâce au fonds d’assurance-dépôts, qui va au-delà de l’assurance-dépôts standard de $250 000 de la FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation). Ces mesures, associées à d’autres réformes potentielles à long terme, sont considérées pour l’instant comme étant suffisantes pour contenir tout risque bancaire systémique.

La Fed pourrait adopter une approche plus prudente. La faillite de ces banques devrait tempérer le rythme très agressif de la politique monétaire de la Réserve Fédérale. Sur la base des chiffres de l’emploi toujours solides de février, la Fed envisageait probablement d’augmenter son taux directeur de 50 points de base lors de sa réunion du 22 mars. Le consensus actuel du marché ne considère plus cela comme une option, mais une augmentation de 25 points de base est possible. Les attentes du marché sont désormais que la banque centrale mettra fin aux hausses de taux à un niveau terminal plus bas qu’auparavant, avec un nombre croissant d’acteurs du marché prévoyant la nécessité d’une baisse de taux avant la fin de l’année.

LES IMPLICATIONS POUR L’IMMOBILIER
Le secteur du crédit fait face à de nouveaux défis. Bien que des facteurs spécifiques aux banques soient les principales raisons de la fermeture de la SVB et de Signature Bank, leur effondrement appelle à la prudence des fournisseurs de capitaux en général. Ainsi, la diligence raisonnable sur les prêts immobiliers commerciaux se resserrera, du moins à court terme, entraînant des écarts de taux supérieurs aux taux de prêt de base déjà élevés. Cela pourrait aggraver le manque d’alignement entre les acheteurs et les vendeurs qui entrave les transactions. Les petites banques seront particulièrement surveillées, ce qui pourrait créer des vents contraires supplémentaires pour les investisseurs qui dépendent du financement de petites institutions.

Les perspectives de performance des multifamily restent généralement positives. Malgré les préoccupations actuelles, les perspectives économiques générales restent globalement les mêmes. La croissance du PIB ralentit, tandis que le marché du travail est resté solide en dehors du secteur de la technologie. Ainsi, les perspectives positives partagées dans la plupart des secteurs de l’immobilier commercial se maintiennent. Bien que les immeubles multifamily subissent une nouvelle pression d’offre et que la formation de ménages ralentisse à court terme, il persiste une pénurie nationale structurelle de logements. Les secteurs de la vente au détail et des locaux industriels ont commencé l’année avec une position solide, tandis que les hôtels affichent maintenant une performance supérieure à leur moyenne à long terme. Pendant ce temps, le vieillissement de la population souligne la nécessité de centres médicaux, de logements pour personnes âgées et même d’espaces de stockage à long terme.

LES MESURES DE SOUTIEN CLÉS DU GOUVERNEMENT
Le gouvernement fédéral s’engage à maintenir la confiance dans les systèmes bancaires et a mis en place les mesures suivantes :

• Tous les dépôts de la Silicon Valley Bank et de la Signature Bank sont garantis.
• Les dépôts sont couverts par le fonds d’assurance-dépôts de 128 milliards de dollars de la FDIC. Une évaluation spéciale sur les banques est en cours de conception pour obtenir les fonds restants.
• La Réserve Fédérale met également en place le programme de prêt bancaire à terme, qui rejoint la facilité de pension de la Fed et la fenêtre de prêt à taux réduit pour aider les établissements de dépôts à obtenir des prêts pour couvrir leurs passifs.
• Le consensus de Wall Street indique qu’une augmentation de taux de 50 points de base est probablement exclue pour la Fed lors de sa réunion du 22 mars.

Sources: Marcus & Millichap Research Services; Capital Economics; Federal Reserve; CME FedWatch Tool; Reuters; Bloomberg