Un peu d’histoire… Tout ce qu’a surmonté l’immobilier commercial américain sur les 45 dernières années

L’industrie de l’immobilier commercial aux États-Unis est un secteur vaste et diversifié, évalué à environ 15 000 milliards de dollars. L’industrie est très résiliente et a montré au fil du temps sa forte capacité à s’adapter à toutes les conjonctures, même lorsque de nombreux experts prédisaient le pire. Depuis les années 1980, les USA ont connu de nombreuses récessions et crises immobilières :

1. Récession et taux d’intérêt élevés de 1980 à 1982
2. “Savings & Loan crisis” suivie d’un crash de l’immobilier et du prix du pétrole de 1987 à 1992
3. Récession de 1990 à 1992
4. Effondrement de la bulle Internet en 2000
5. Récession de 2001
6. Crise des Subprimes, “Real Estate Crash” et “Great Recession” de 2007 à 2012
7. Récession due à la pandémie de COVID en 2020

Lors de chacun de ces ralentissements économiques, le secteur de l’immobilier a subi de lourdes pertes, avec de nombreux défauts de paiement de crédit, des actifs saisis et des milliards de dollars d’investissements perdus. Lors de l’effondrement de 1987-1992, la valeur de tous les types de biens a chuté d’au moins 60% et des milliers d’espaces de bureau vides et d’appartements délabrés ont été disséminés dans tous les marchés du pays. Les dégâts ont été particulièrement importants dans les États du sud-ouest, comme le Texas, l’Arizona et le Nevada. Pendant la crise des Subprimes, la valeur de la propriété commerciale moyenne a également fortement diminué, d’environ 50% et des milliers de défauts de paiement, de saisies et de poursuites ont été constatés.

Au cours de chacune de ces périodes, des experts ont fièrement proclamé la mort de l’industrie de l’immobilier avec de nombreux biens qui auraient du rester vacants, inoccupés ou qui étaient, selon eux, condamnés à être démolis. Cependant l’immobilier a prospéré au cours de cette période de quarante années, malgré les vents contraires. Un exemple frappant est celui de la Resolution Trust Corporation qui a été créée en 1989 et qui a vendu une grande partie des actifs immobiliers saisis à 30% et 40% de leur valeur. Les investisseurs qui ont acheté ces actifs à prix réduit ont réalisé d’énormes bénéfices des années plus tard lorsque les actifs ont été revendus. Cette période a également vu la création de la plupart des fonds immobiliers de type REITs qui existent au 21ème siècle.

Aujourd’hui, à cause de la hausse des taux d’intérêt par la Réserve Fédérale à un rythme sans précédent, l’industrie de l’immobilier est confrontée à un autre défi, notamment l’immobilier de bureaux qui peut fragiliser tout le secteur avec une augmentation des défauts de paiement et des saisies et le risque d’une récession. Il y a actuellement 4 500 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux en cours par rapport à une valeur de marché de l’ensemble de l’immobilier commercial aux États-Unis de 15 000 milliards de dollars, soit un ratio de 30%. Actuellement, le taux de défaut pour l’ensemble des prêts immobiliers commerciaux est d’environ 2%, soit 90 milliards de dollars de prêts qui ne se solderont pas par une saisie. 75% d’entre eux concernent des immeubles de bureaux dans les villes à fort taux de criminalité et qui perdent des travailleurs qui déménagent vers d’autres États. C’est probablement là que la plupart des problèmes se concentreront lors de ce cycle baissier.

Lors de sa réunion des 13 et 14 juin, la Réserve Fédérale a décidé de faire une pause dans sa hausse des taux et a laissé son taux directeur à un plancher de 5.0%. S’il reste à ce niveau, le taux de défaut restera à 2%. S’il le taux de la Fed passe de 5.5% ou à 6%, alors le taux de défaut pourrait doubler pour atteindre 4%, soit 180 milliards de dollars. Encore une fois, 75% de ces problèmes se concentreront sur des grandes villes comme San Francisco, Los Angeles ou New York et dans le secteur des bureaux. Les 25% restants de distress concerneront les propriétaires et investisseurs qui ont surpayé des biens acquis avec des rendement faibles au cours des dernières années et qui connaissent maintenant une croissance des loyers plus modérée et un revenu net moins élevé.

La résilience de l’immobilier américain est de nouveau sur le point d’être testée et des milliards de dollars de capitaux sont en train d’être levés sur le marché pour saisir les opportunités qui pourraient se présenter. Il y a également environ 150 milliards de dollars de capitaux privés en attente d’être déployés sur le marché. Le géant Blackstone par exemple, vient tout juste de lever le plus gros fonds privé jamais créé, avec 30,4 milliards de dollars. La majorité de ce capital sera investi dans des actifs immobiliers en difficulté principalement aux États-Unis, mais aussi dans le monde entier. Les performances les plus élevées sont souvent réalisées dans les périodes difficiles. Reste-t-il encore à savoir si celle ci en sera une…

Source : GlobeSt