Le multifamily reste “la meilleure couverture contre l’inflation”

Alors que les taux d’intérêt devraient augmenter dans les six prochains mois, suite à la réduction du soutien de l’économie américaine par la Fed (voir l’article du 6 octobre 2021), les experts s’accordent sur le fait que l’immobilier commercial (dont font partie les immeubles multifamily) reste le meilleur moyen de se protéger contre l’inflation.

John Chang, directeur de la recherche chez le fameux broker Marcus & Milichap, explique que le volume de transactions sur l’immobilier commercial est en hausse de 19% au troisième trimestre 2021 comparé au troisième trimestre 2019. Il ajoute que la hausse des taux d’intérêt ne devraient pas faire baisser ce volume “tant il y a de capitaux dans le marché”.

Au début de la crise sanitaire, la Federal Reserve avait pris la décision d’injecter massivement dans l’économie américaine, notamment en achetant pour environ 120 milliards par an de bons du Trésor, ce qui a permis de maintenir les taux bas.

En Janvier 2020, le taux du 10-year Treasuries était de 1.5%, puis de 0.7% en mars. Il s’est maintenu tout l’année dernière sous la barre des 1% ce qui a stimulé la consommation et l’investissement. En 2021 avec l’émergence des vaccins, et l’amélioration de l’économie, les taux d’intérêts ont commencé à remonter pour atteindre la fourchette des 1.3 – 1.5% alors que l’inflation atteignait le double de son niveau pré COVID.

Ce mois ci la Fed va réduire ses achats de bons du Trésor de 15 milliards (à 105 milliards au lieu de 120). Ce qui sera répété chaque mois jusqu’en Juin 2022. Selon Chang “cette rédution n’a pas vraiment créé d’onde de choc sur le marché, car les investisseurs l’avait anticipé”.

Attention tout de même aux fondamentaux

Selon l’expert Jim Costello de Real Estate Analytics il faut continuer à choisir ses actifs immobiliers aux fondamentaux solides, car l’inflation “peut distordre les décisions d’investissement et peut entraîner certains investisseurs à surévaluer la croissance future de leurs revenus locatifs. Ceci peut fonctionner à court terme, mais sur une longue période couplée à une augmentation des taux d’intérêt, les valeurs peuvent être impactées à la baisse”.

Les données relatives aux tendances inflationnistes dans l’immobilier commercial ne sont enregistrées que depuis les années 80, soit après la crise mondiale des années 70 qui a connu de fortes variations de l’inflation, ce qui rend les prédictions particulières difficiles. En revanche, sur les 25 dernières années, selon RCA Data, les loyers résidentiels ont augmenté plus rapidement que l’inflation car la formation de nouveaux ménages et la croissance de la population américaine est bien plus rapide que la création de nouveaux logements.

Source : GlobeSt, Marcus & Millichap