Le marché immobilier commercial en Floride : une référence mondiale pour les investisseurs.

Historiquement, la Floride a toujours été l’un des marchés immobiliers commerciaux les plus solides des USA ainsi qu’une référence mondiale, offrant des rendements élevés et une excellente sécurité du capital.

Au sein de l’État, la partie Sud-Est (appelée Tri-County) offre le marché le plus solide, grâce à sa croissance démographique et à son attractivité économique. Avec un accès direct aux transports terrestres, maritimes et aériens, le Tri-County représente une véritable plaque tournante pour les affaires internationales, en particulier en provenance d’Amérique du Sud.

Des investissements étrangers massifs dans l’immobilier commercial :

Les États-Unis sont le premier pays au monde pour les investissements directs étrangers (IDE). Plus précisément, la Floride se classe parmi les 10 premiers États recevant des IDE et compte près d’un million d’emplois soutenus directement par les IDE.

En 2017, le marché immobilier commercial de la Floride était classé numéro 1 du pays pour les investisseurs internationaux. En 2016, le taux d’investissement a atteint son plus haut niveau en neuf ans, avec 4,3 milliards de dollars d’investissements provenant de l’extérieur des États-Unis, soit une augmentation de 85 % par rapport à 2014.

Cette croissance a également été alimentée par de nouveaux investissements en provenance du Canada, des Pays-Bas, du Luxembourg, de l’Irlande, de l’Espagne, de l’Allemagne, des Émirats Arabes Unis et de la Chine. De plus, les pays d’Amérique latine y investissent massivement et considèrent le marché immobilier du Sud de la Floride comme la valeur refuge de référence.

Quels sont les facteurs principaux qui attirent les investisseurs nationaux et internationaux en Floride du Sud-Est ?

1. La stabilité budgétaire et la solidité économique :

Le US News & World Report a classé la Floride en deuxième position pour sa stabilité fiscale par rapport au reste du pays. Le facteur le plus important qui contribue à cette stabilité est le score de liquidité de la Floride, qui est de 5,8 (total des actifs à court terme / total des passifs à court terme). Cela représente plus de 2 fois la moyenne nationale de 2,5.

En 2019, l’État de Floride était également numéro 3 national en ce qui concerne la croissance de l’emploi, avec une croissance de l’emploi de 1,9 % d’une année sur l’autre, par rapport à la moyenne nationale de 1,2 %. Reste à savoir comment le marché du travail réagira à la sortie de crise du COVID-19.

Enfin, la présence massive des fonds de capital-risque en Floride est un véritable moteur d’innovation et de croissance économique, attirant les meilleures startups venues des quatre coins du pays. Ces fonds contribuent à hauteur de 17,8 dollars par k$ de PIB, soit plus de 2,5 fois la moyenne nationale de 6,77 dollars par k$ de PIB.

2. La croissance de la population et des entreprises :

Selon Worldpopulationreview.com, la Floride a maintenu une croissance démographique constante depuis le début des années 1900, avec une croissance moyenne de 2 % par an depuis 2010. Bien que la croissance ait légèrement ralenti au cours des deux dernières années, les projections sont toujours optimistes. Les experts estiment que la population de l’État gagnera 6 millions d’habitants au cours de la prochaine décennie pour atteindre plus de 26 millions de Floridiens d’ici 2030.

Le comté de Miami-Dade compte actuellement à lui seul 2 751 796 habitants, soit le 7ème plus important du pays. Miami est également la 6ème ville du pays en termes de croissance démographique. Entre 2000 et 2010, Miami ne figurait même pas dans le Top 50, ce qui démontre d’une extraordinaire phase de croissance qui s’est opérée après la crise des Subprimes.

Enfin, Miami se classe au 8e rang en termes de croissance des entreprises depuis 2010 (+2 % par an), et au 18e rang pour la croissance des salaires (+3,3 % par an), ces deux mesures dépassant la moyenne nationale, de 0,7 % et 1,9 % respectivement.

La croissance démographique et l’augmentation des revenus se conjuguent pour stimuler l’économie et le marché immobilier sur le long terme.

3. Une main-d’œuvre compétitive et diversifiée :

La main-d’œuvre de la Floride est très compétitive et se situe parmi les meilleures à l’échelle nationale. Entre autres, la société Fast Company a classé la Floride au premier rang du pays pour l’innovation et TechAmerica Cyberstates a classé la Floride au cinquième rang pour les emplois de haute technologie.

La Floride est également le troisième état des États-Unis en termes de main-d’œuvre, avec plus de 9,7 millions de travailleurs civils. En perspective, c’est une population plus importante que celle de la Suisse et presque aussi importante que celle de la Suède.

Enfin, il est important de souligner que la Floride compte plus de 5 millions de locuteurs de langues étrangères, offrant une diversité culturelle absolument unique aux USA.

4. Une croissance fulgurante du marché des commerces de détail :

La Floride compte plus de 270 000 magasins de détail et ce marché emploie plus de 2 millions de personnes. La croissance du commerce de détail dans le Sud de la Floride a été explosive ces dernières années. Miami a d’ailleurs connu une croissance de 5% de l’emploi dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration en 2015, un record historique dans le secteur.

Le Brickell City Center, d’un montant d’un milliard de dollars, est un très bon exemple de projet de construction important et novateur axé sur le commerce de détail, qui met en évidence l’état actuel des investissements dans la région.

5. Des incitations fortes aux entreprises :

La Floride est un paradis pour les entrepreneurs. En l’absence d’impôt sur le revenu des personnes physiques et avec un climat extrêmement favorable aux affaires, les investisseurs et les entrepreneurs y affluent pour réduire leur charge fiscale.

Selon le magazine Chief Executive, la Floride est l’État le mieux classé pour son attractivité envers les entreprises et, selon la Tax Foundation, il s’agit du premier climat fiscal du Sud-Est du pays. Ainsi, 20 % des entreprises américaines exportatrices se trouvent en Floride.

Enfin, Retirementliving.com et Kiplinger classent la Floride au cinquième rang des États les plus favorables à la fiscalité de la retraite.

6. Des rendements élevés et sécurisants :

Par rapport à d’autres villes mondiales et centres culturels aux États-Unis et en Europe, les villes de Floride du Sud-Est offrent des rendements plus élevés.

D’après les recherches de Buildium.com en 2019, parmi les 50 premiers marchés immobiliers pour les investisseurs aux USA, 7 étaient situés en Floride.

7. La forte activité des fonds d’investissement immobiliers :

Combinées à des taux d’intérêts bas et à une démographie solide, les sociétés de placement immobilier ont eu un impact majeur sur le marché de l’immobilier commercial dans la région. Un nombre record de 15,5 millions de personnes ont visité Miami en 2015 et la population de la ville a augmenté de près de 8 % au cours des cinq dernières années, pour atteindre 2,7 millions d’habitants. La zone métropolitaine de Miami compte plus de 6 millions d’habitants.

La combinaison de cette croissance et des investissements institutionnels de promoteurs extérieurs a permis une croissance exceptionnelle de la zone.

L’immobilier commercial dans le Sud de la Floride tient ses promesses et continue à générer une excellente croissance du capital à mesure que la région se développe et prospère.

Conclusion :

La croissance démographique constante et l’excellente diversité des industries en Floride du Sud-Est constituent des fondamentaux solides pour rassurer les investisseurs immobiliers, qui n’ont jamais eu autant de liquidités disponibles que pendant cette crise exceptionnelle.

Son marché immobilier commercial reçoit continuellement des investissements importants de la part d’acteurs mondiaux. Au niveau national, la Floride fait également partie des États qui profitent le plus des hausses fiscales et des règlementations de loyers des États de New York et de la Californie, en bénéficiant directement de la migration de leurs capitaux et de leur population. Cela a été et continuera d’être un moteur fort pour l’immobilier commercial dans la zone.

Le marché immobilier commercial, qui a vécu une phase de croissance exceptionnelle ces dernières années, devrait d’après les experts subir une correction logique en vue de la conjoncture économique actuelle. Cette fin de cycle va permettre aux investisseurs immobiliers privés de prendre place sur un marché aux fondamentaux solides et rationnels, au même titre que les grands institutionnels nationaux et internationaux qui ont déjà, pour certains, commencé leurs phases d’investissements.

Sources : MMG Retail News, Collier’s Market Research, CoStar, The Real Deal, CRE Sources, World Property Journal, Business Journal, BisNow, mmgequitypartners