Le marché multifamilial de Miami résilient face à des conditions de marché difficiles

Le secteur multifamily de Miami a connu une croissance sans précédent entre fin 2020 et début 2023, attirant des nouveaux résidents en masse, principalement issus des États du Nord-Est et de l’Ouest des USA. Pendant le pic de la crise sanitaire, environ un sixième des revenus déplacés à l’échelle nationale s’était dirigé vers la Floride, plus que vers tout autre État. Le comté de Miami-Dade a enregistré le deuxième plus grand afflux de tout le pays, juste derrière Palm Beach, situé deux comtés plus au nord.

Ces flux ont entraîné une croissance spectaculaire des loyers, un boom des nouveaux développements et des prix de ventes record. De nombreuses entreprises ont également étendu leurs activités ou se sont relocalisées dans la région, contribuant à un taux de chômage inférieur à 3% depuis août 2022, en dessous du taux national actuel de 3.8%.

Depuis, les indicateurs se sont stabilisés, bien que l’immigration massive de richesses ait laissé une empreinte durable.

Les fondamentaux solides du marché

Les fondamentaux du secteur du multifamily de Miami se distinguent par leur résilience malgré les défis d’approvisionnement dans toute la région de la SunBelt (ceinture sud des USA). Les loyers sont restés stables depuis 2022, avec de légères augmentations en 2024, et l’occupation n’a baissé que très légèrement. Une stabilité qui témoigne de la force d’attraction unique de Miami sur les dernières années.

Une demande a également émergé pour des logements multifamily de plus haut standing, avec des locataires prêts à payer plus cher. Ce phénomène est particulièrement visible sur le marché locatif des condominiums de luxe. À Miami Beach par exemple, les loyers des condos de luxe ont atteint de nouveaux sommets, dépassant les $6 à $10 par pied carré, avec des loyers allant de $6,000 pour les unités d’une à deux chambres à plus de $25,000 pour les unités de trois chambres ou plus. À Brickell, les loyers des condos les plus haut de gamme varient de $6 à $9 par pied carré, avec des loyers dépassant fréquemment les $15,000 par unité.

Tendances dans les propriétés locatives

Les loyers étaient historiquement les plus élevés pour les petites unités et les plus bas pour les grandes unités. Aujourd’hui, dans des propriétés locatives dans les immeubles les plus prestigieux, tels que Bezel at Miami Worldcenter, Solitair Brickell et Panorama Tower, les loyers se situent autour de $5 par pied carré, avec des loyers mensuels atteignant $5,000 à plus de $10,000 pour les grandes unités. En comparaison, les loyers moyens à Miami début 2024 dans la catégorie “quatre et cinq étoiles” étaient de $3,06 par pied carré, soit $2,858 dollars par unité.

Défis à court terme

L’augmentation de la nouvelle offre présente des défis, du moins à court terme. L’absorption nette de 7,780 appartements jusqu’au troisième trimestre 2023 a été inférieure aux livraisons nettes de 13,388 unités neuves, entraînant une baisse de l’occupation.

De plus, les augmentations annuelles des loyers ont ralenti à 1.9%, contre une croissance moyenne historique de 5.4% sur cinq ans. L’activité de vente d’investissements a également diminué, les transactions multifamily de classe A (luxe) ayant chuté de 83% en 2023 par rapport à l’année précédente et de 37% pour les propriétés de classe B et C (standing intermédiaire).

Impact des taux d’intérêt

Les taux d’intérêt plus élevés ont entraîné une augmentation des taux de capitalisation sur les acquisitions multifamiliales de près de 2%, atteignant environ 5.25% ou plus, et les valeurs de transaction moyennes sont tombées en dessous de $300,000 par unité. Malgré cela, les propriétaires institutionnels voient une valeur à long terme en raison des fondamentaux solides de la région et ont déclaré ne pas avoir “de pression pour vendre”.

Développements futurs

Les nouveaux lancements de constructions sont plus rares car les taux d’intérêt plus élevés ont augmenté le rendement minimum requis par les promoteurs, mettant en pause de nombreux nouveaux projets multifamily. Combiné à l’escalade des coûts de construction et d’assurance, de nombreux projets ne sont plus économiquement viables. Ce phénomène est national, avec une baisse de 44% des lancements de construction multifamily aux États-Unis en glissement annuel en mars 2024, selon le Census Bureau. La demande sur l’immobilier existant n’est que renforcée sur fond de pénurie chronique de logements.

Beaucoup espèrent des conditions de marché plus favorables et des taux d’intérêt adoucis. De nouvelles transactions devraient avoir lieu sur le marché dans la deuxième moitié de cette année pour revitaliser les ventes d’investissements. Les livraisons devraient atteindre leur pic en 2025, offrant l’opportunité de livrer de nouvelles unités multifamily dans des marchés sous-approvisionnés avec une concurrence minimale en 2026 et 2027.

Sources : Cushman & Wakefield, GlobeSt, Census Bureau